Condomínios Populares: um excelente negócio imobiliário
Ainda que o Brasil esteja passando por transformações sociais significativas, o déficit habitacional está longe de acabar.
Diariamente milhares de pessoas ainda deixam o campo com destino às cidades em busca de melhores condições de vida e trabalho, gerando inchaço e crescimento desordenado. O grande desafio está em tornar o campo mais atrativo que os grandes centros urbanos, o que requer investimentos e planejamento de longo prazo. Com isso, surge uma excelente oportunidade de negócio no ramo imobiliário:
- os Condomínios Populares.
Voltado para as classes C e D este tipo de empreendimento é fácil de ser implantado, pois - além de ter um baixo custo de construção - apresenta excelente taxa de retorno se comparado a outras alternativas de investimento em imóveis. Basicamente, os condomínios populares consistem na utilização de um terreno urbano convencional, preferencialmente de grandes dimensões, onde são construídas casas pré-fabricadas (madeira ou alvenaria), de acordo com o Código de Obras do município sede, para fins de locação.
Como exemplo, apresentaremos a seguir os termos genéricos utilizados na implantação de um Condomínio Popular num município da Região Metropolitana de Curitiba, Paraná, cuja 1ª fase já está em operação.
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO
- Área do lote: 1.500,00 m²
- Parâmetros Construtivos: Taxa 50% e Coeficiente 1
- Valor do terreno: R$85.000,00 (inclui registro e impostos)
- Despesas com infra-estrutura e benfeitorias: R$58.000,00
- Benfeitorias: cercamento em telas e mourões, acessos internos, abrigo para veículos, redes internas de água, esgoto, energia e telefonia, playground básico, paisagismo e churrasqueira comum.
- Edificações: Casas pré-fabricadas em madeira, com 2 dormitórios, cozinha, sala e banheiro em alvenaria, com área interna aproximada a 40,00 m² cada
- Total de Unidades (1ª fase): 17 casas
- Preço da Casa Construída: R$8.500,00 por unidade
- Valor Médio do Aluguel: R$330,00
- Receita Média Mensal com Aluguéis: R$5.610,00
- Custo Operacional Médio: R$2.468,00*
- Receita Líquida: R$ 3.141,60
- Retorno sobre o Investimento: 7,63 anos
- Retorno sobre o Ativo Real: 1,09%am (exceto valorização nominal).
*Custo da inadimplência, administração, fundo de reserva, seguros.
Vantagens
- Baixa taxa de vacância. No caso acima, antes mesmo da conclusão da primeira etapa da obra todas as casas já estavam locadas e com depósitos caução equivalentes ao adiantamento de 3 aluguéis;
- Baixa taxa de inadimplência (inferior a 10% - até o mês de dezembro de 2009). Em parte isso se deve a escassez de moradias de boa qualidade na região o que motiva os inquilinos a estarem em dia com o aluguel, além do aumento de empregos para a população das classes C e D;
- Segurança: o empreendimento oferece mais segurança do que imóveis similares isolados;
- Custo operacional fixo: a estrutura administrativa (imobiliária local) foi contratada com valor mensal fixo, o que aumenta a lucratividade.
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