Meu estacionamento vive cheio, mas mal consigo pagar as contas. O que há de errado?
Olá Amigos!
Com frequência recebo perguntas de proprietários de estacionamentos questionando o motivo de - apesar de o do pátio estar sempre cheio - ao final do mês o que sobra mal dá para cobrir as despesas.
Segue abaixo um trecho do e-mail de um leitor que tem um estacionamento perto de uma avenida muito movimentada em Osasco, na grande São Paulo:
"Boa tarde. Trabalho com estacionamentos há mais de 10 anos. De uns tempos para cá - apesar de o pátio estar sempre cheio - mal consigo pagar as contas e já começo a repensar o negócio. Talvez até sair do ramo ou vender o ponto. Você tem alguma orientação ou teria como me ajudar?"
A resposta não é tão simples como parece.
Estudo de Sensibilidade
Nestas situações o ideal é fazer um diagnóstico a partir das variáveis mais sensíveis do negócio, ou seja:
- investimento inicial;
- prazo de contrato;
- número de vagas;
- preços praticados;
- taxa de ocupação;
- custo operacional fixo e variável mensal; e
- regime de operação.
Somente após a análise conjunta destes fatores é que teremos condições de saber o que está causando a redução da lucratividade da empresa ou, até mesmo, tornando o estacionamento inviável (prejuízo).
Várias situações podem interferir no resultado, desde efeitos da sazonalidade até uma mudança de zoneamento. De maneira geral, especificamente para empresários que não são proprietários dos imóveis, o custo de renovação do ponto - quando não provisionado - costuma ser muito difícil de ser absorvido, ainda mais quando o pátio comporta poucas vagas.
Análise da Taxa de ocupação e do Ticket-médio
Outro aspecto muito importante é a análise da taxa de ocupação e do ticket médio que - quando não estão harmonizadas - podem interferir negativamente na lucratividade. Além disso, o aumento das despesas fixas (ex. aluguel e pessoal) também é preocupante e deve ser cuidadosamente analisado, do contrário, a TIR será muito prejudicada, bem como o payback do investimento.
Por fim, não podemos esquecer de verificar se a política de preços praticada é a mais adequada, ou seja: se o percentual de vagas está corretamente distribuído entre horistas, mensalistas e clientes conveniados.
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