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Você sabe como apurar o lucro obtido em transações imobiliárias?

Provavelmente você já ouviu muitas histórias assim:

  • Acabei de vender um apartamento que comprei ano passado pelo dobro do preço e sem fazer nada nele.
  • Com a venda daquele terreno lucrei mais de 200% em menos de três anos.
  • Comprei uma casa em janeiro por R$150mil e em julho ela já estava valendo R$300mil. Com a venda ganhei 100% em poucos meses. Agora é só decidir como e onde gastar o dinheiro.

Quantas histórias de sucesso!

Diante de uma valorização imobiliária “nunca antes vista na história deste país”, são tantos relatos de lucros instantâneos que nos dá a impressão que os imóveis passaram a ter liquidez maior que a renda fixa.

Em razão disto, sempre que ouço casos de negociações imobiliárias mirabolantes imagino se os tais "lucros instantâneos" estariam livres dos custos diretos e indiretos característicos deste tipo de negociação, tais como:

  • despesas com corretagem
  • taxas condominiais e de IPTU
  • manutenção
  • custos de vacância e depreciação
  • custo de oportunidade de capital
  • impostos, dentre outros.

Sinceramente, considero o excesso de euforia incompatível com a relevância e seriedade de transações desta magnitude e que naturalmente envolvem quantias significativas, além de compromissos financeiros de longo prazo. Afinal, não podemos esquecer que para uma enorme parcela da nossa população a compra de um imóvel representa a realização de um sonho e, portanto, não pode ser tratada com a mesma simplicidade com que se adquire uma calça jeans - o que dirá à venda do mesmo.

Ganho de Capital

Quem vende um imóvel com lucro precisa considerar a incidência da “pequena” parcela de apenas 15% que terá que ser destinada ao nosso sócio-majoritário. É o chamado imposto sobre o ganho de capital.

A exceção se dá nos casos onde o valor obtido com a venda vier a ser utilizado para a compra de outro imóvel de igual ou maior valor (observados os limites, prazos e condições previstas em lei) e para uso residencial – desde que em até seis meses corridos contados entre uma e outra negociação. Vale lembrar que esta isenção tributária é limitada a uma transação a cada 60 meses. Entretanto, se o novo imóvel - ainda que para fins residenciais – for de menor valor, o imposto incidirá sobre a diferença.

Por mais improvável que pareça, muitas pessoas se esquecem deste imposto na hora de formar o preço de venda dos seus imóveis e por isso, costumam ter uma surpresa amarga na hora de fazer a declaração anual de renda, além da decepção ao constatar a diminuição do lucro efetivo.

Custo de Oportunidade de Capital

Outro aspecto financeiro relevante e considerado por poucos quando o assunto são os lucros imobiliários é o que em Finanças se chama de Custo de Oportunidade de Capital.

Na prática, este custo nada mais é do que aquele dinheiro que literalmente deixamos de ganhar em outros investimentos pelo fato do nosso capital estar imobilizado e, portanto, indisponível para ser investido em produtos e aplicações que renderiam juros sobre o valor principal.

Outro fator determinante em relação ao Custo de Oportunidade de Capital é o prazo, ou seja:

- quanto mais tempo o imóvel permanecer em carteira, maior será o custo de capital e conseqüentemente, menor será o lucro real percentual.

Para alguns autores – em tese - parte deste custo pode ser compensado em caso de valorização do bem, ainda que uma apuração objetiva deste eventual “ganho compensatório” seja difícil de ser mensurado devido a subjetividade da questão.

Outros Custos

Além dos custos citados acima, quem pretende vender um imóvel terá que considerar a modalidade de venda (direta ou por intermediação), posto que esta igualmente ficará com uma fatia do resultado, com conseqüente diminuição da lucratividade. Em média - para imóveis convencionais - este custo varia de 4% a 6% do preço final de venda.

Reformas e Benfeitorias

Eventuais reformas e benfeitorias realizadas no imóvel também devem ser trazidas ao valor presente. Daí a importância de acrescentarmos à declaração anual de renda todo e qualquer produto ou serviço que agregue valor ao imóvel em caráter definitivo, pois quem não acrescenta este tipo de investimento deixa de usufruir uma vantagem financeira que certamente aumentaria a lucratividade da operação 'venda'.

Simulação

Para dar uma ideia prática do que dissemos até aqui, nada melhor do que uma simulação.

Exemplo Prático:

Imagine que um amigo seu possui um apartamento avaliado em R$200mil e que foi comprado à vista - há exatos 3 anos - por R$100mil (valor declarado). Nele foram gastos R$30mil em reformas (não declarados) e que, portanto, não poderão ser abatidos do resultado. Além disso, a despesa média com condomínio e IPTU no período foi de R$350,00 mensais. Seu amigo decidiu vendê-lo porque irá mudar de país, sendo assim não pretende comprar outro imóvel nos próximos 6 meses, o que impossibilitará que ele usufrua da isenção tributária sobre o Ganho de Capital. A modalidade de venda escolhida foi a indireta, ou seja, através de um intermediário, que para isso cobrará 5% sobre o preço-venda.

Resolução:

Numa análise “muito simplificada” - como aquelas das histórias de ganhos instantâneos que estamos acostumados a ouvir - dá a impressão que o lucro com o negócio será de 100%, ou seja:

R$200mil (preço de venda) - R$100 mil (valor de aquisição) = R$100mil de lucro.

Entretanto, se além dos R$100mil diretamente investidos na aquisição do apartamento considerarmos os demais aspectos descritos em nosso texto, teremos:

1) Imposto sobre o Ganho de Capital:

R$200mil – R$100mil = R$100mil x 15% = R$15mil

2) Corretagem Imobiliária:

R$200mil x 5%= R$10mil

3) Custo de Oportunidade de Capital Acumulado (base rendimento da poupança no período de 3 anos):

3.1) Sobre o valor principal:

R$100mil x 36 meses = R$19.668,05

3.2) Sobre o valor das benfeitorias:

R$30mil x 36 meses = R$5.900,42

3.3) Sobre o custo fixo mensal médio:

R$350,00 x 36 meses = R$13.767,63

4) Custo de Oportunidade de Capital Total:

R$19.668,05 + R$5.900,42 + R$13.767,63 = R$39.336,10

Resultado Final da Venda:

R$200mil – (R$100mil + R$15mil + R$10mil + R$39.336,10) = R$35.663,90

Resposta:

O resultado efetivo da venda será de R$35.663,90 - portanto, bem diferente dos R$100mil ou 100% como muitos costumam pensar, não é?

Por mais simples que pareça, vender um imóvel requer uma análise antecipada, técnica e independente, afinal, é do seu patrimônio que estamos falando.

Até a próxima!

Notas: Neste exemplo os custos de vacância e depreciação foram desconsiderados; 2) A alíquota de imposto é decrescente (varia em função do tempo de permanência do imóvel em carteira); 3) Condição válida para imóveis com preço-venda de até R$440mil; 4) Condição diferenciada para proprietários de único imóvel. Demais aspectos previstos na legislação vigente.

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