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Vale a pena investir em imóveis para locação?

Essa é sem dúvida uma das perguntas mais freqüentes tanto de clientes como de visitantes do nosso site e – na grande maioria dos casos – a resposta é simples e direta:

 

Não! A não ser que você queira perder dinheiro.

Isso mesmo. Me refiro, principalmente, àqueles imóveis residenciais de menor valor voltados para o público de baixa e média renda.

O tempo em que investir em imóveis para locação era um bom negócio já vai longe. Antigamente, as famílias tradicionais e mais abastadas costumavam possuir muitos imóveis de cujos aluguéis tiravam uma parte relevante do seu sustento. É preciso lembrar que naquele tempo a oferta de imóveis era infinitamente menor que a de hoje e que o sistema financeiro como um todo era extremamente precário, restringindo alternativas e modalidades de investimento. Essa combinação de fatores dava a impressão que possuir bens para locação era sinônimo de “segurança” e “riqueza” e essa idéia foi passando de geração em geração.

Para ser sincero, nem sei se de fato algum dia este tipo de investimento foi compensador, considerando todos os aspectos negativos envolvidos, tais como:

  • inadimplência;
  • depreciação;
  • custo de oportunidade do capital;
  • períodos de vacância entre uma locação e outra;
  • despesas condominiais e de IPTU quando o imóvel está vazio;
  • despesas com corretagem e administração imobiliária;
  • despesas com reparos e manutenção;
  • assessoria jurídica (compra, ações de despejo, ressarcimentos, etc);
  • tributação direta - imposto de renda;
  • diminuição do índice de liquidez do investidor;
  • indisponibilidade do Ativo patrimonial;
  • trajetória incerta dos índices reguladores de contratos de aluguel, dentre outros.

A situação piora quando o investimento é em imóveis residenciais, já que com pessoas jurídicas o trâmite de despejo, em tese, costuma ser “menos" demorado.

Exemplo Prático 1:

Isto me faz lembrar o caso de um conhecido que em 2003 presenteou cada um dos seus três filhos com duas salas comerciais num edifício comercial de alto padrão, recém construído, na expectativa de proporcionar-lhes uma boa renda mensal. Como as salas eram todas no mesmo andar logo foram alugadas por uma tradicional empresa de educação recém chegada de São Paulo e que pretendia iniciar suas atividades aqui em Curitiba.

Apesar de todas as garantias apresentadas pelo assessor imobiliário à época - até o final de 2008 - os proprietários ainda não tinham recebido nenhum vintém de aluguel, e ainda, estavam gastando fortunas numa ação de despejo na tentativa de reaver seus imóveis, sem contar as taxas de condominiais em atraso (que motivaram uma ação indenizatória por parte condomínio), os estragos e prejuízos físicos, as perdas financeiras pelo dinheiro que jamais viram a cor, além do imensurável desgaste emocional.

- Mas, então, em que casos uma locação é vantajosa?

Existe apenas um caso onde uma locação SEMPRE será vantajosa: para o INQUILINO!

Prova disso, é que recentemente, vários grandes bancos brasileiros puseram venderam centenas de imóveis onde suas agências estavam instaladas. E é muito fácil entender o porquê:

- Aplicando o valor dos imóveis no mercado financeiro, estas instituições obtêm um imediato aumento de liquidez, sem contar que podem disponibilizar mais recursos para empréstimos e lucrar com os juros inúmeras vezes o valor das despesas com locação, que passam a ser lançadas no balanço, reduzindo o total tributável e, conseqüentemente, o imposto a pagar. Além disso - enquanto inquilinos - tudo que por ventura der errado nos imóveis (ex: infiltrações, desgastes naturais, reparos emergenciais, etc) passa a ser de responsabilidade única e exclusiva dos novos proprietários.

Exemplo prático 2:

No caso das ocações residenciais o inquilino ganha mais ainda. Imagine alguém que mora de aluguel num apartamento que vale cerca de R$200.000,00 pagando apenas R$1.000,00 mensais (0,5% am). Ora, o inquilino usufrui do bem pelo valor integral e ainda o deixa indisponível. Além disso, por direito, não precisa arcar com nenhuma despesa referente as benfeitorias feitas nas áreas comuns do imóvel onde reside. Diante disso, cabem as perguntas:

- Mas se o imóvel está ocupado, o proprietário tem como usufruir de tais benfeitorias?

- Mesmo tendo tido gastos adicionais, o proprietário poderá reajustar o valor do aluguel na mesma proporção?

Se o investidor considerasse todas as incertezas e custos diretos e indiretos envolvidos no negócio, além da péssima rentabilidade efetiva (que muitas vezes é inferior a 0,35%am) - e decidisse aplicar o valor nominal do bem na Caderneta de Poupança, por exemplo, ainda assim, sempre sairia ganhando. 

Perfil do Investidor

Como já dissemos em outras oportunidades, o melhor investimento é aquele que nos trás retorno financeiro e satisfação sem causar angústias e dores de cabeça desnecessárias. 

Muitas vezes ao avaliarmos a alocação ativa de uma carteira de investimentos, percebemos que preponderam critérios de Liquidez e Baixa Exposição ao Risco Financeiro. Nestes casos, o investimento em imóveis para locação deve ser tratado com foco diferenciado, que não o retorno financeiro sobre o capital imobilizado pelo investidor.

Reformulação da Lei do Inquilinato

Com a atualização da Lei Nº 8.245 de 18 de Outubro de 1.991 – popularmente conhecida como a Lei do Inquilinato - que acaba de ser publicada, espera-se que as fragilidades e distorções que sempre estiveram presentes nas relações entre locadores e locatários possam ser corrigidas para que o investimento em imóveis para locação possa ser, de fato, um bom negócio. Resta saber apenas se o Poder Judiciário já dispõe de uma estrutura operacional capaz de fazer cumprir na íntegra os termos e condições deste mandamento, imprescindível para manutenção do pleno Estado de Direito e incentivo ao investimento real no país.

Por fim, se você busca segurança em seus investimentos, esteja constantemente bem informado e seja seletivo na hora de investir o seu dinheiro.

Lembre-se: as crenças e o sucesso financeiro andam em lados opostos.

Bons negócios!

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