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Casas Populares: análise de investimento

Que a demanda por moradias para as Classes C e D não para de crescer não há como negar.

Mas será que para os pequenos empresários do setor esse negócio é realmente lucrativo?

Com o aumento do crédito para Habitação, diminuição dos juros dos financiamentos de imóveis de baixa renda e a criação de programas sociais destinados a minimizar o déficit habitacional brasileiro, muitos pequenos investidores da Construção Civil se viram diante de uma grande oportunidade de negócio:

A construção de Casas Populares.

De modo geral, esses empreendimentos sempre estiveram localizados nas regiões metropolitanas das grandes cidades ou no interior do país, em locais que aparentavam pouca ou quase nenhuma vocação. Recentemente, loteamentos populares passaram a ser vistos também nas áreas urbanas, em regiões antes ocupadas irregularmente – inclusive por favelas – e que agora começam a ser urbanizadas e regularizadas.

A seguir, comentaremos os pontos positivos e negativos observados pela Equipe G9 durante a implantação de um conjunto de casas populares construído para fins de investimento (venda pelo S.F.H) em um município da Região Metropolitana de Curitiba, PR.

CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO:

Obra: Construção de 64 moradias populares em alvenaria, térreas, divididas em 04 sub-conjuntos com 16 residências cada.

As unidades possuem área média privativa aproximada a 42,00 m², distribuídas em: 02 dormitórios, sala e cozinha conjugadas, banheiro e lavanderia (sob beiral posterior). Os terrenos de “esquina” possuem área de jardim lateral não-edificáveis. Além da infra-estrutura padrão (calçamento, pavimentação, água, esgoto, luz e telefone), o empreendimento conta ainda com uma área de lazer comum e um portal de acesso.

  • Área total do lote: 7.400,00 m²
  • Área de Doação: 2.220,00 m² (inclui preservação/fundo de vale/vias públicas)
  • Parâmetros Construtivos: R.M.C.- Pr
  • Valor do terreno: R$430.000,00 (inclui registro e impostos)
  • Despesas com infra-estrutura e benfeitorias: R$615.000,00

Prazo 01 - Aquisição da área, desenvolvimento e aprovação de projetos: 24 meses

Prazo 02 - Infra-estrutura e Construção: 18 meses

ANÁLISE DO SUB-GRUPO 01:

  • Número de unidades: 16
  • Rateio do Custo Global (lote + infra-estrutura): R$16.328,00/unid
  • Custo Construção (MO+ MAT): R$38.600,00/unid
  • Custo Operacional (gerenciamento e administração): R$6.540,00/unid
  • Custos Indiretos (desp. legais / capital. / fomento) : R$2.930,00/casa
  • Custo Final /Unidade: R$ 64.398,00
  • B.D.I Projetado: R$28.979,10 (45% sobre o custo)
  • Preço Médio de Venda: R$93.377,10 (valor 100% financiável)
  • Tributação Média: R$10.271,50 (11% impostos federais, estaduais e municipais)

*Observação:

Parte dos impostos municipais pode ser compensada através de permuta de áreas e execução de equipamentos urbanos de pequeno porte (posto de saúde). Como os investidores optaram pela constituição de uma S.P.E. para a execução do empreendimento, o critério de tributação seguiu o padrão usual válido para esta atividade, com isenção sobre a distribuição de lucros.

  • Margem Líquida: R$18.707,60/unidade ou 20% (ref. prazo de construção)
  • Faturamento Líquido do Sub-grupo: R$299.321,60
  • Expectativa de Faturamento Líquido Global: R$1.197.286,40

ANÁLISE COMENTADA:

Pontos Positivos:

1) Margem Líquida: O empreendimento apresentou boa margem líquida quando comparado à outras alternativas de investimento disponíveis no mercado.

2) Taxa de Inadimplência Nula: o empreendimento foi concebido de forma a atender integralmente às exigências do programa de incentivo a construção das moradias populares do Governo Federal; além disso, nenhuma unidade foi disponibilizada para venda direta, conseqüentemente, não houve inadimplência.

3) Absorção Integral: os empreendedores optaram por vender as unidades somente após o término das obras de cada sub-grupo. Todas as casas foram vendidas antes do final da construção, mediante formação de lista de espera com Carta de Intenção registrada e com o aval do agente de financiamento.

Pontos Negativos:

1) Atraso no Pagamento: Mesmo com total regularidade da documentação dos imóveis, houve grande demora para efetivação do pagamento pelo agente de financiamento, com conseqüente diminuição da rentabilidade do empreendimento. Em média, o tempo de espera entre a venda de uma unidade e o recebimento do dinheiro foi de 05 (cinco) meses, sem correção.

2) Prejuízo ao Fluxo-de-Caixa do Empreendimento: A não entrada das receitas com vendas no prazo avençado impossibilitou a continuidade da segunda fase das obras imediatamente após o término da construção do primeiro sub-grupo (16 unidades). Com isso, os sócios tiveram que realizar aportes de capital não previstos no cronograma financeiro inicial. O custo do capital antecipado implicou na redução de lucratividade no empreendimento.

3) Segurança: Foi necessário intensificar os investimentos em segurança ao longo da obra, principalmente, durante as fases mais adiantadas da construção. Por diversas vezes o canteiro de obras foi alvo de invasões, roubo de materiais e vandalismo.

4) Insumo Transporte: A dificuldade de abastecimento do canteiro de obras encareceu a construção, posto que as despesas com transporte de material e mão-de-obra superaram as estimativas do escopo inicial, em função da inexistência de fornecedores capazes de atender a demanda da obra nas imediações.

5) Alto Custo da Área Doada: A obrigatoriedade de doação de grande parte da área do terreno teve um impacto direto nas demais frações passíveis de venda. Com isso, houve acréscimo no custo dos sub-lotes não repassado aos compradores, considerando o valor máximo de financiamento pré-aprovado.

6) Alto Custo de Mobilização e Desmobilização:  Ao término da obra os investidores não seguiram neste ramo de atividade. A decisão foi motivada pela dificuldade de encontrar outras áreas loteáveis em condições similares e a “preços reais”, além de desgastes com ógãos públicos, imobiliárias, corretores, “agentes autônomos” e organismos de financiamento. Diante disso, a estrutura foi integralmente desmobilizada até segunda ordem.

Nossa Opinião:

Para médios e grandes investidores - que dispõe de áreas loteáveis de grandes dimensões, estrutura técnica, administrativa, operacional e recursos próprios - a construção de Casas Populares para atender os programas de incentivo habitacional do Governo Federal - desde que em grande quantidade - pode ser um investimento lucrativo, ainda que com ressalvas, especificamente no tocante à rentabilidade efetiva (prazo) e fluxo de capital.

Já para os pequenos incorporadores (empresas de pequeno porte e pessoas físicas que desejam diversificar seus investimentos) este tipo de negócio dificilmente será lucrativo, pois o custo real quando diluído em poucas unidades, praticamente, inviabiliza o empreendimento, além das exigências técnicas e legais envolvidas, imprescindíveis para obtenção de licenças de venda através dos programas públicos de financiamento.

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