Vale a pena comprar imóvel na planta?

O recente “boom” da Construção Civil encheu as principais cidades brasileiras de lançamentos imobiliários para os mais variados públicos e bolsos. De estúdios minimalistas a empreendimentos conceito resort-residências, a oferta de imóveis chama atenção pela diversidade e, principalmente, pelos altíssimos preços.

Explorando como nunca o sonho da “casa própria” para atrair clientes, as incorporadoras oferecem de tudo: shows, móveis, eletrodomésticos, viagens, carros, etc, tudo isso para vender o mínimo pelo máximo.

- Mas será que a volta do velho conceito “célula habitacional” ao melhor estilo Corbusiano vale o que vem sendo cobrado pelas construtoras?

Quem está comprando deve acreditar que sim.

De modo geral, os lançamentos recentes oferecem minúsculas áreas privativas a preços absurdos e tentam compensar a fragilidade dos projetos propondo áreas de uso comum superequipadas e que certamente implicarão em altas taxas condominiais; não são raras ofertas de imóveis “sem-sal” com valores que superam os R$4.000,00/m2.

Pelo visto, empurrar o conceito residência-clube como uma “excelente” opção de morar, além de subjetivo, exige muita criatividade na hora de dar nome aos “novos” ambientes, senão vejamos: a popular churrasqueira passou a ser Espaço-Gourmet; o salão de festas virou Espaço-Zen, a quadra poli-esportiva se transformou em “Eco-Garden”, e por aí vai. Vale tudo para ganhar o cliente.

- Mas e quando esse cliente é um investidor... será que essas mesmas estratégias funcionam?

Raramente. Quem compra imóveis para investir dificilmente se importa se no plantão de vendas do empreendimento são oferecidas massagens relaxantes, festas badaladas, shows, sorteios de viagens ou se quem vai morar no condomínio-clube algum dia irá desfrutar de “adoráveis” momentos no espaço-gourmet ou se assistirá a bons filmes no “home-cinema”.

Para o investidor profissional a compra do bem nada mais é do que um negócio como outro qualquer, onde o verdadeiro objetivo é obter o maior lucro possível dentro de um prazo tecnicamente definido, pois, caso contrário, o investimento não se justificaria independente do imóvel ser novo ou usado.

- Mas comprar imóveis na planta é um bom negócio?

Do ponto de vista financeiro, pessoas que adquirem imóveis em planta em áreas com reconhecido potencial de valorização e com o objetivo de vendê-los durante ao logo após a construção, costumam obter certa vantagem em suas negociações. Contudo, se a aquisição é para fins de moradia, a análise se torna muito mais complexa, sendo que a qualidade financeira da transação dependerá diretamente da forma e do prazo de pagamento.

Investir em imóveis - ao contrário do que muitos imaginam – também envolve riscos. Tradicionalmente, o investimento em imóveis costuma ter baixa liquidez quando comparado as demais alternativas de investimento disponíveis no mercado, principalmente quando há excesso de ofertas como no momento atual. Nestes casos, ainda há um agravante: enquanto o empreendimento não estiver com suas unidades totalmente vendidas, o investidor terá que concorrer em PREÇO e PRAZO diretamente com a incorporadora, o que certamente não será uma vantagem competitiva.

Outro aspecto financeiro relevante e constantemente ignorado pelos novos investidores do mercado imobiliário é o impacto do Custo de Oportunidade de Capital sobre a lucratividade do empreendimento, ou seja, o custo do dinheiro que o investidor deixa de ganhar em outras alternativas por estar “comprado” em imóveis.

Em outras palavras:

O Lucro Líquido esperado deverá considerar - no mínimo – os seguintes descontos:

·       As taxas mensais de manutenção do bem até a data de venda;

·       As elevadas taxas de corretagem imobiliária (que podem chegar a 6% sobre o preço de venda);

·       As despesas legais de compra;

·       A fatia de imposto de renda pelo ganho de capital (no caso de investidores pessoa-física) e principalmente

·       A perda de lucratividade devido ao Custo de Oportunidade do Capital.

SIMULAÇÃO:

Em Agosto de 2008, o Grupo G9 analisou a viabilidade econômica para fins de investimento, da compra em planta de um lote de 08 apartamentos com dois dormitórios e com uma vaga de garagem cada, com área privativa média igual a 73,00m2 e área total de 108,00m2, num empreendimento em fase inicial de construção localizado em um bairro de classe média-alta da cidade de Curitiba, cuja data de entrega estava prevista para o mês de Outubro de 2011. Foram feitas simulações a partir do emprego do Método de Fluxo de Caixa e com análise do Índice de Liquidez do investidor, tendo como parâmetro o rendimento médio disponível em aplicações financeiras de baixo risco disponíveis no mercado naquela ocasião. Dados gerais:

·       Preço de venda por unidade para investidores (válido para o mês de Agosto de 2008): R$213.000,00 + R$5.325,00 (RI) = R$218.325,00;

·       Valor presente para o investimento, com base numa aplicação a Termo de 17 meses, com taxa de pré-fixada de 0,73%a.m. = R$247.060,69;

·       Preço de venda para público geral (válido para o mês de Fevereiro de 2010): R$265.000,00 + (ITBI e RI);

·       Ganho Bruto do investidor por unidade: R$17.939,31 (no caso de venda a vista);

·       Corretagem de 5% sobre o preço-de-venda: R$12.353,03 por unidade;

·       Lucro Antes do Ganho de Capital = R$5.586,28 por unidade.

CONCLUSÃO:

A alta corretagem imobiliária tornou o negócio pouco atrativo, senão inviável. Mesmo com o desconto sobre o preço médio oferecido pela incorporadora (no caso de aquisição de um número maior de unidades), para o investidor seria mais vantajoso manter o dinheiro aplicado no mercado financeiro e continuar em busca de outras oportunidades, como de fato ocorreu. Isso sem considerar aspectos como Liquidez, Endividamento Pessoal e o Retorno Sobre o Ativo Real e ainda, possíveis inadimplências futuras. Mais uma vez ganhou dinheiro quem preferiu liquidez a assumir obrigações de médio e longo prazo.

CURIOSIDADE:

O segundo semestre de 2008 entrou para a História como um dos piores momentos da economia mundial. Muitos empreendimentos foram adiados ou até mesmo cancelados; outros reviram para menor suas expectativas de lucratividade devido ao cenário negativo da época, como foi o caso do edifício utilizado em nosso exemplo.

Antes de investir seu dinheiro naquilo que o “mercado” quer fazer parecer bom, invista em Planejamento Financeiro técnico e independente. Consulte o Grupo G9 - Leia também o artigo "Investir requer olhar para além do horizonte".

Gustavo de Carvalho Chaves
Diretor Executivo – G9 Investimentos
www.g9investimentos.com.br
contato@g9investimentos.com.br

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52 Comentários

Muito coerente seu comentário,embora não tenha levado em conta a redução de ipi e a quebra da Grecia e futuramente da Espanha.Cntinuo preferindo imóveis.

Lourinaldo | 12/05/2010

dados de 2008 para artigo em 2010, complicado né? ITBI só se aplica na escritura, como investidor não esperaria chegar no financiamento ou habite-se, e corretagem em 5% para imóvel na planta só se for em curitiba, pois no resto do país é no máximo em 4%, sendo que normamente é 3,5% nesse tipo de empreendimento!
Poderiam ser mais imparciais!!!!

Ronaldo | 08/06/2010

Sr. Gustavo
Sou do Recife e tenho a intenção de comprar um apartamento em construção aqui na cidade, mas está muito difícil de conseguir que aceitem o meu usado e com apenas 5 anos no negócio, e eu não gostaria de entrar em financiamentos.
Tenho várias avaliações de imobiliárias locais e os valores variam muito entre elas, inclusive as comissões, então estou sem saber que atitude tomar.
O que o senhor me recomenda?
Grata.

Marisa L. de Souza | 14/06/2010

Boa tarde

Há uma prática no mínimo arriscada em negócios imobiliários: pessoas que se dizem investidores adquirem todas as unidades de um lançamento. Passados 2 ou 3 meses, põe os imóveis a venda, com preços bem mais altos, dando a impressão que houve uma valorização instantânea, já que tudo está vendido. Fazem isso em diversos lançamentos ao mesmo tempo; um tipo de alavancagem financeira com imóveis.
Minha pergunta é o que acontecerá se de repente houver uma queda na tendência de vendas, será que terão condições de honrar seus compromissos? isso não expõe os demais compradores?

Ficarei grato pelo retorno.
Gerson

Gerson Ramalho | 21/07/2010

Caro Gerson

Agradecemos seu contato com o G9 Investimentos.

Infelizmente, muitas pessoas ainda confundem investimento com especulação.

A prática mencionada em seu relato é - no mínimo - prejudial para todo setor, o que torna imprescindível ter cautela na hora de fazer negócios desta natureza.

Sinceramente, não imagino como transações deste porte possam ser possíveis sem a participação direta da construtora, pois empresas idôneas e que respeitam os clientes não ficariam expostas a riscos desta proporção.

Obrigado pela sua participação.

Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves


G9 Investimentos | 22/07/2010

Olá Gustavo!

- minha dúvida é em relação ao ITBI de imóveis na planta. Como funciona?

obrigado

Juliano Pires Filho | 04/09/2010

A corretagem é de 6% mesmo em Curitiba, eu mesmo vendi uma casinha e 6% ficou com a imobiliária. Também acho uma pieguice esse estrangeirismo, e aqui em Curitiba ainda apelam para um italianismo idiota para dar nomes aos condomínios (Villagio, Belaggio, Pallazzo, etc...). Estou procurando um imóvel para comprar, não para especular, mas para residir mesmo, e cheguei a mesma conclusão do Autor, isso só é um bom negócio para construtoras e corretoras, pois para o adquirente é a maior furada. E passei a ter ojeriza da maioria dos corretores, no mínimo imaginam que todo cliente seja um descerebrado, incapaz de verificar a variação histórica do INCC, que entre 2002 e 2004 passou de 10% ao ano, acumulando quase 40% em 36 meses, prazo médio de entrega das obras. Existe o risco de se repetir esses percentuais durante o prazo de obras, e o contrato não traz nenhuma proteção para o adquirente, se isso vier a ocorrer novamente.

Eliézer | 15/02/2011

Não acho que os preços dos imóveis possam continuar subindo, já estão altos demais. Os já vejo alguns empreendimentos concluídos e com várias unidades disponíveis. Já esta sendo possível negociar, coisa até pouco tempo impossível. Só resta saber quando e quanto irão cair

Elvira F. Torres | 20/02/2011

Gustavo,
sempre investi em imóveis na planta e por diversas vezes vendi antes da obra ser concluída tendo bons resultados. Ultimamente muitas construtoras têm criado dificuldade neste tipo de negociação, chegando ao ponto de inserir cláusulas contratuais que prevêem multas que praticamente anulam qualquer lucro caso a venda ocorra antes da entrega da obra. Alegam que é uma forma de proteção contra o que chamam de especuladores, intermediários, atravessadores, etc. Gostaria muito de saber a sua opinião.
Um abraço,
Bruno S. Farias

Bruno da Silveira Farias | 17/04/2011

Sempre ouvi dizer que comprar imóveis na planta é um bom investimento considerando a valorização assim que a obra é entregue. Mas isso não ocorre em função da diminuição do risco na medida em que a construção avança? Até que ponto um imóvel pode valorizar e por quanto tempo? Agradeço se puder me responder.
Dani

Danielle Siqueira | 21/04/2011

Gustavo, parabéns pelo artigo. Algumas incorporadoras repassam aos clientes tabelas com prestações mensais que são cobradas durante a obra. Vale a pena comprar com esses valores tabelados ou seria necessário negociar uma redução? O que seria razoável em termos de redução percentual, para uma compra de imóvel com fins para investimento ser vantajosa?

Gustavo Souto | 30/04/2011

Boa noite,
Atuo na área de cobranças judiciais e revisão de contratos. Nosso escritório está atolado de ações movidas por consumidores inadimplentes na compra de veículos e imóveis. Em relação ao mesmo período de 2010 registramos um aumento de 50% no número de causas que questionam armadilhas existentes em contratos de compra de imóveis na planta. Por isso recomendamos consultar um especialista antes de fechar negócio.
Agradeço pelo espaço!

Dra. Selma

Selma P. Andrade | 03/05/2011

Sr Gustavo, boa noite.
Moro em São Paulo e estou procurando um imóvel na planta para investir, de preferência comercial. Mas os preços estão absurdos, uns chegam a custar mais de 8mil por metro quadrado (sem garagem). Na sua opinião seria um bom investimento ou seria melhor manter o dinheiro aplicado e esperar passar esta fase de euforia imobiliária (eu teria que financiar metade do valor e pretendia pagar o resto alugando o imóvel)? Muito obrigada.
Regina Boaventura

Regina Boaventura | 09/05/2011

Olá! Tenho uma dúvida primária, o saldo a financiar com o banco no momento da entrega das chaves é calculado pelos juros (geralmente INCC) ou pela valorização do imóvel?? Abs!

Viviane Santos | 14/05/2011

Gustavo, aqui em Brasília as construtoras estão adotando uma prática lesiva ao consumidor.
Em regra, quem paga a comissão de corretagem é o vendedor do imóvel. Mas em vários lançamentos, as construtoras e imobiliárias, sem avisar previamente, obrigam o comprador a pagar a referida comissão.
Ao pesquisar sobre o assunto, descobri que no Mato Grosso, o Ministério Público já interviu na situação e está obrigando as empresas a devolver o valor pago.

Pedro Costa | 17/05/2011

Caro Pedro,

O seu alerta é importantíssimo!

Leitores de várias partes do país já nos escreveram pedindo informações referentes à legitimidade desta cobrança.

Infelizmente o crescimento econômico não veio acompanhado do aumento de transparência nas negociações, contribuindo para práticas desta natureza, que prejudicam a imagem do nosso país.

Obviamente que empresas e profissionais idôneos têm conhecimento do que determina a lei e respeitam seus clientes, daí a importância do consumidor estar atento e ciente dos seus direitos, principalmente quando altas quantias estiverem envolvidas.

Muito obrigado pela sua participação em nosso site.
Vamos ficar atentos!

Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 18/05/2011

Gustavo, vou fugir um pouco do assunto investimento perguntando se há risco do saldo a financiar do imóvel subir muito após a avaliação do banco. Comprei um imóvel para morar, mas estou receoso com essas possibilidades de aumento de custo e cogito a possibilidade de vendê-lo, tornando-o assim um investimento. E então, a avaliação do representante do banco pode mudar muito o valor do ap e consequentemente, do saldo a financiar? Abs, Demetrio.

Demetrio Ribeiro | 18/05/2011

Prezado Demetrio, bom dia!

O valor do financiamento é corrigido pelo índice de equilíbrio (indexador) previsto no contrato de compra e não pela tendência de mercado, daí a importância do comprador negociar preços e taxas ANTES de fechar o negócio.

A avaliação do banco visa dar garantias reais ao credor de que o valor que será liberado é coerente com o valor de mercado do bem que está sendo adquirido e que ficará alienado como forma de garantia, evitando, assim, possíveis fraudes ou até mesmo prejuízos decorrentes de análises equivocadas.

Em relação a hipótese de venda não existe uma regra geral, posto que dependerá da forma de pagamento, prazo e origem dos recursos do futuro comprador.

Finalmente, ressalto que para a Equipe G9 contar com a sua participação em nosso site é motivo de grande satisfação.

Qualquer dúvida estamos à sua disposição.

Um grande abraço,
Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 19/05/2011

Sr. Gustavo

Tenho interesse em investir em imóveis na planta para serem vendidos na data da entrega, não tenho o capital em mãos para realizar qualquer outro tipo de investimento, porém posso arcar com as custas do empreendimento durante a obra, tenho reparado que no momento da conclusão da obra vários apartamentos encontram-se com a faixa de "vendo", me perguntava se o imóvel seria ruim, iniciei uma pesquisa e percebi que a lucratividade desse negócio é bem razoavel, vou tirar como exemplo um imóvel que comprei na planta para residir e não investir e ainda não foi entregue, no momento da compra o valor era de R$ 165mil, após oito meses voltei ao stand de vendas e perguntei quantas unidades ainda estariam disponíveis, o vendedor me informou que apenas duas e que estariam no valor de 198 mil (mesma metragem), diante disso lhe pergunto:

Para o investidor sem capital para realizar outros investimentos, comprar um imóvel na planta e após o término da construção realizar a venda não seria um bom investimento?

Rodrigo Colchone da Costa | 22/06/2011

Olá Rodrigo, tudo bem?

Agradeço pela sua participação em nosso site.

A sua pergunta é extremamente interessante. Sem dúvida que há casos onde a compra de imóveis em planta para revenda apresenta bons resultados, ainda que, esteja longe de ser uma regra geral.

Note que conforme o plano de desembolso, o prazo e a quantidade de ofertas, o negócio pode ter um elevado risco de liquidez, pois - caso a venda não ocorra dentro do prazo esperado - talvez o investidor acabe tendo que baixar o preço para realizar o lucro, com consequente redução da rentabilidade. Outro aspecto fundamental e que nem sempre é observado é o impacto tributário devido ao Ganho de Capital, que - para operações de curto prazo - é de 15%. Além disso, quando a venda se dá através de intermediários, costuma ter um custo da ordem de 6% sobre o preço pedido, com consequente redução de resultado. Mas um ponto importantíssimo e frequentemente desconsiderado pelos novos investidores é relativo ao Custo de Oportunidade de Capital, que representa o valor que o dinheiro deixou de render enquanto esteve "parado" no imóvel e que igualmente deverá ser subtraído do cálculo do resultado da venda.

Finalmente, como já dissemos em outras oportunidades, o melhor investimento é aquele que atende as nossas expectativas de retorno sem causar insônia ou dores de cabeça desnecessárias.

Sucesso nos negócios!

Um grande abraço
Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 23/06/2011

Olá,

Estou pensando em cobrar um apartamento na planta com 75 mt .
O custo hoje é de 358,000,00 .
Os balhoes são de 96,000,00 . Valor total quitado é de 358,000,00
O que eu gostaria de saber se seria um bom negocio cobrar e não vender !
E sim alugar por R$ 1,000,00 .
O valor do financiamento que irei pagar é de R$ 1.800,00 .
Com o aluguel pagarei somente R$ 800,00 por mês !
Minha pergunda seria um bom negocio comprar para alugar ?

No aguardo,

Nelson

Nelson | 10/07/2011

Olá Gustavo!
Eu gostaria de saber a sua opinião sobre a compra na planta de salas e lojas em edifícios comerciais de alto padrão para locação. Não tenho a intenção de vender os imóveis porque sempre vivi de aluguéis. Minha dúvida é se com a alta dos preços valeria à pena comprar logo após o lançamento ou buscar oportunidades em imóveis usados mas que estejam em boas condições. Desde já te agradeço.
Um abraço Márcia

Márcia Elizabethe Moura | 13/07/2011

Boa noite!
Fui corretor e gerente de uma grande construtora do segmento popular durante 6 longos anos de minha vida ( 2005-2011) hoje tenho uma imobiliaria e meu foco e imovel popular na planta.Sei diferenciar o investidor do comprador e do especulador.No meu caso continuo indicando a compra de um imovel popular na planta pagando no maximo 20% do VI do imovel durante o periodo de obra e trabalhando com dinheiro do banco caso decida assinar apos a haverbaçao do habite-se ou pelo credito associativo ( CEF ),pois no final da construcao o lucro liquido ultrapassa os 50% do VI do imovel no ato da assinatura do contarto com a cosntrutora.
O mais importante e investir em bairros diferentes aonde sabemos que a valorizaçao e certa,pq se vc analizar friamente o defict habitacional no Brasil e um dos maiores do mundo.
COMPREM IMOVEIS POPULAR NA PLANTA DE PREFERENCIA DE 02 QUARTOS!!!!!

eduvaldo l a santana | 06/10/2011

cont... (parte3)

No ano de 2011 em julho investi em + 2 empreendimentos na região central de São Paulo a quem diga que essa região passará por uma grande revitalização sendo assim acabei investindo em um ap de 47mts 1 vaga e um de 50 mts 1 vaga ambos proximo ao metrô, por valores bem superiores ao meus dois primeiros devido a região. Sendo assim pergunto ao Sr.
1- Fiz certo ao investir nesses imóveis na planta?
2- A região central passará por essa grande revitalização realmente?
Devido a vossa experiência peço que me ajude comentando os fatos descritos ou que lhe convier.

Um Forte Abraço

Fabiano Felipe Damasceno | 10/10/2011

Estou querendo comprar um apartamento na planta no valor de R$ 250.000,00 onde darei R$ 70.000,00 e pagarei mais 29 parcelas de 200,00. É isso que o corretor me fala.
Ficando um Saldo de R$ 173.910,00.

Até agora o corretor só falou esses valores, mas sei que tem a correção do INCC sobre o saldo que nos meus calculos daqui 3 anos que é a entrega do Apto o saldo será mais de R$ 200.000,00.
Estou correto no raciocinio, por favor, poderia me auxiliar sobre as taxas que terei de pagar que não estão sendo mencionados.

Desde já agradeço e parabenizo o site, muito interessante e oportuno.
Odinei

Odinei Raimundo | 25/10/2011

Caro Odinei,
Boa noite! Desculpe pela demora para enviar a sua resposta, ocorre que no momento nossa equipe esta ausente do Brasil devido aos trabalhos de internacionalização da G9.
Em relação a sua duvida, alem dos valores das parcelas e do balões (caso o contrato preveja aportes intermediários alem dos pagamentos mensais),você terá despesas com o ITBI e com o registro.
Assim que retornarmos, faremos uma simulação mais precisa e encaminharemos a você.
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 28/10/2011

Boa noite, Gustavo

valor do imovel R$ 300.000,00 dá uma entrada de R$ 50.000,00 e o restante pagar através da correção do cub
Pergunto:

- é vantagem deixar o dinheiro aplicado na poupança e ir pagando as prestações pela correção do cub?
- ou pagar o imóvel na planta a vista, com a entrega do imóvel para 2015?

sione rodrigues | 18/11/2011

Boa noite,

estou pensando em comprar um ap para morar e não para investimento, na planta com entrega para 2015, penso em dar no negocio meu ap que moro como entrada e pagar as parcelas restantes na correção do cub, fazendo negociação direto com a construtora e constando no contrato de eu ficar no apartamento sem nenhum onus até a entrega do imóvel novo.
Pergunto qual os cuidados que deverei tomar ao fazer essa negociação e ressaltando que farei constar no contrato qualquer imprevisto , tipo falencia etc o meu imovel que darei como parte do negocio volta para mim sem nenhum onus. Gostaria de alguns esclarecimento nesse tipo de negocio. Sendo que não passarei escritura nem nada .
O senhor poderia me tirar algumas dúvidas .
grato

ilson | 19/11/2011

Olá Sione, tudo bem?

Em princípio, se você tiver disponibilidade para pagar à vista - desde que isso não comprometa excessivamente a sua Liquidez Pessoal - certamente poderá obter um desconto muito interessante (preço planta x preço entrega). Por outro lado, um cuidado redobrado deverá ser tomado em relação as garantias do negócio, no sentido de minimizar o risco financeiro e comercial do vendedor, considerando que a entrega do imóvel está prevista somente para 2015.

Quanto a manter o dinheiro aplicado na Poupança e pagar as parcelas reajustadas pelo CUB, considero que isso seria vantajoso apenas se o rendimento do capital fosse igual ao superior ao valor da parcela e caso não houvesse nenhuma alta significativa no índice. Vale lembrar que o CUB costuma refletir a tendência do mercado da Construção Civil, que - embora em ritmo menor, continua aquecido. Outro aspecto é o dissídio da categoria, cujo reajuste anual reflete diretamente no índice.

Finalmente, se a sua opção for pelo parcelamento, é importante pesquisar alternativas que paguem juros melhores que a Poupança (fundos, CDBs, etc).

Muito obrigado pela sua participação no site da G9.
Qualquer dúvida estamos à disposição.

Sucesso nos negócios!

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 19/11/2011

Prezado Ilson, boa tarde!

Agradeço pela sua participação no site do Grupo G9.

Em princípio, os contratos de venda de imóveis em planta costumam ser padronizados pelo incorporador, sendo que - de modo geral - as cláusulas passíveis de ajuste são as pertinentes ao preço e a forma de pagamento. Entretanto, caso o vendedor se disponha a aceitar as condições apresentadas em sua proposta, uma atenção especial deverá ser dada aos seguintes itens:

- qualidade do vendedor (regularidade fiscal, trabalhista, jurídica, técnica e administrativa);
- valor de avaliação do seu imóvel atual (sinal de negócio);
- índice de equilíbrio econômico do contrato durante e pós entrega da obra (CUB, INCC, etc);
- prazo de entrega (critério de penalização por atrasos com desconto no saldo devedor);
- prazo de financiamento do saldo devedor;
- sistema de amortização do financiamento (SAC ou PRICE) e, principalmente,
- alienação fiduciária (instituição financeira/incorporadora).

Fundamental observar que quando o novo imóvel for entregue (tendo o antigo sido transmitido como parte do pagamento), existindo saldo devedor, o mesmo ficará alienado até a quitação (alienação fiduciária). Desta forma, se houver inadimplência por parte do comprador, a construtora/instituição financeira poderá reaver o bem sem a obrigação de restituir o imóvel dado como sinal de negócio.

Espero ter ajudado.

Qualquer dúvida estamos à disposição.

Um abraço,

Gustavo de Carvalho Chaves

G9 Investimentos | 19/11/2011

Estão se esquecendo de uma coisa! a localização e o próprio empreendimento. E investi-
mento em imóveis na planta é excelente, levando-se em conta o referido acima.
Atentemo-nos para a melhor forma de aquisição, que é a vista. Então a rentabilidade é maior, pois o que a construtora ganharia ao longo da obra, ganha-se o comprador-investidor. A especulação faz parte desse negócio. É um conjunto de estratégias comerciais para chamar a atenção e despertar o desejo do consumidor. E o mercado é assim! alguém compra para vender a quem esteja necessitado e carente de bons produtos. É a satisfação e o prazer de morar bem, com segurança, conforto, lazer... Isso não tem limite de preço.

Jovane Arruda Nunes | 29/11/2011

Boa tarde Gustavo!
Comprei meu primeiro apartamento na planta para moradia e com isso, a rentabilidade me despertou o interesse em investir em outro apartamento na planta para posteriormente revender onde posso obter um retorno a curto prazo se relacionado ao aluguel. Minhas dúvidas como iniciante são as seguintes:

Marcos Alexandre | 09/12/2011

(continuação)
- Quais andares são os mais viaveis para investir? Ou seja, há andares em que investidores nem chegam perto ou é reelevante desde que considere a visão do apartamento e também a posição na torre?
- É viavel revender assim que a construtora vender 100% as unidades ou aguardar um determinado período a partir da compra?
- Esse periodo compreende entre quantos meses?
- Investidor não espera pra vender o apartamento muito próximo de sair o financiamento. Essa afirmação está correta?
- Supondo que não consigo revender a unidade até o financiamento, a "não" assinatura acarreta em uma multa de mais ou menos quantos % em relação ao saldo devedor?

Agradeço muito seu retorno e parabéns pelo site.

Forte Abraço;
Marcos Alexandre
São Paulo - SP

Marcos Alexandre | 09/12/2011

Caro Marcos,

Boa noite!

Agradeço pela sua participação no site da G9.

Sem que uma análise específica do objeto de investimento seja feita, o que posso lhe adiantar é o seguinte:

1) Em relação aos andares:

Muitas construtoras costumam oferecer os andares mais baixos dos seus edifícios por preços menores, pois muitas vezes estas unidades são menos favorecidas em relação a ventilação, insolação, implantação, conforto acústico e vista. Esse "desconto estratégico" acaba aumentando a liquidez destes imóveis, fazendo deles uma opção interessante para investidores que pretendem vendê-los durante a obra ou que não pretendem mantê-los em carteira por muito tempo.

2) Momento de Venda:

Esta decisão depende do propósito do investimento.

Para quem atua no ramo e necessita de capital de giro para continuar investindo, certamente não será nada vantajoso competir em preço e prazo com o incorporador/construtor, pois, provavelmente, o poder de negociação será menor. Então, o ideal é realizar o lucro o quanto antes, preservando maximamente a rentabilidade e destinando os recursos para novos projetos. Já para quem atua de forma mais passiva na expectativa de obter resultados ao longo do tempo (valorização do empreendimento e da região) uma forma de definir o momento de venda é acompanhando periodicamente a relação: o valor de mercado x quantidade de oferta de imóveis similares, de forma a preservar a liquidez patrimonial - qualquer que seja o prazo.

3) Quanto à afirmação de que "Investidor não espera pra vender o apartamento muito próximo de sair o financiamento":

Penso que não existe uma regra geral, já que o comportamento do investidor depende de uma série de fatores (capacidade de investimento, carteira, perfil, origem dos recursos, etc). Daí a importância de você desenvolver um plano de investimentos - adequado ao seu perfil de tolerância ao risco financeiro e independente de "pressões" mercadológicas.

4) Penalidades:

As construtoras têm liberdade para fixar penalidades (multas) para o caso de descumprimento de obrigações contratuais por parte dos compradores, porém, não existe um único formato, principalmente, no tocante a valores percentuais. Note que este tipo de análise depende de aspectos como participação do investidor, prazo, valor da entrada, balões, percentual do total pago até a data de inadimplemento, dentre outros. Em razão disso, é imprescindível que ANTES de formalizar uma compra, você busque assessoria jurídica e financeira de alta qualidade no sentido de evitar incômodos futuros.

Espero ter ajudado!

Finalmente, em nome de toda Equipe G9 gostaria de desejar a você e a sua família um FELIZ NATAL e um ANO NOVO PRÓSPERO, repleto de bons negócios.

Um abraço,

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 11/12/2011

Estou me mudando para o Rio de Janeiro, minha renda mensal será em torno de 15 mil, tenho guardado em torno de 40 mil reais, e não possuo nenhum imovel ainda. Estou com dúvida sobre qual seria o melhor investimento e melhor escolha para mim no momento. Seria hora de alugar um apt e ao mesmo tempo comprar um outro apt na planta e aguardar este valorizar e depois me mudar para ele, ou ainda se seria interessante aguardar ele valorizar e vende-lo depois. Sei que o mercado imobiliario no Rio de Janeiro está supervalorizado, e creio que este ritmo irá permanecer até na Copa 2014. Há também a possibildade de comprar um apt novo que já está pronto pra morar e financiar ou ainda pegar um consorcio.
Gostaria muito de auxilio no ínicio de minha vida de investimentos. Qual é o melhor investimento pra mim no momento que o Rio de Janeiro está passando.
Muito obrigado desde já.
Atenciosamente
Caio

Caio Pereira | 21/02/2012

Olá Caio, tudo bem?

Muito obrigado pela sua participação no site da G9.

De fato, o preço dos imóveis no Rio está elevadíssimo e tudo indica que continuará assim por mais um tempo (pelo menos até 2016).

Considerando a sua renda mensal, acredito que em pouco tempo você terá juntado dinheiro suficiente para dar uma boa entrada (reduzindo significativamente o saldo devedor), ou ainda, poderá arrematar um imóvel à vista num leilão ou Concorrência Pública, pois a alta de preços tem feito este tipo de oferta aumentar muito. Neste segmento é comum encontrar ótimas oportunidades com descontos de até 40% sobre o valor de mercado.

Sendo assim, em relação à sua dúvida, minha sugestão é que neste período de adaptação você opte por morar de aluguel e mantenha seus índices de Liquidez, Cobertura e Endividamento Pessoal sob controle até que a sua situação profissional e familiar esteja bem definida.

Finalmente, gostaria de sugerir a leitura de um artigo que trata de dúvidas como a citada em sua mensagem:

http://www.g9investimentos.com.br/artigos/ler/64.html

Qualquer coisa estamos à disposição.
Um abraço,

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 26/02/2012

qual a amelhor opçao:pagar um consorcio que eu receba uma carta de credito no valor de 100mil reais por sorteio ou lance ou pagar um apartamento na planta em sao paulo com parcela de 2600 em 30 vezes, se nao quiser financiar o imovel vendo antes de entregarem na vila formosa .Aguardando sua tao honrosa opniao. grata

valdira spinardi bruder | 22/03/2012

Prezada Valdira, boa tarde!

Numa primeira análise me parece que os produtos não podem ser comparados, pois possuem características diferentes em termos de prazo, valor, liquidez e tributação.

Um aspecto muito importante e que deve ser levado em conta pelo investidor é o referente a representatividade do investimento em relação ao patrimônio total. Isso serve para evitar o excesso de exposição ao risco, bem como, determinar o limite de endividamento de curto, médio e longo prazo. Vale lembrar que tanto o consórcio quanto a aquisição do imóvel em parcelas deverão ser comparados a outros produtos (Ex: Poupança, Renda Fixa, CDBs, Fundos, LCIs, etc) e índices de mercado (Ex: SELIC) em termos de expectativa de rentabilidade, pois esse será o fator determinante para a tomada de decisão.

Note que o consórcio poderá ser mais vantajoso em caso de contemplação antecipada, pois a carta premiada poderá ser objeto de negociação com lucro residual. Já o financiamento do imóvel com garantia de recompra pela incorporadora é uma opção interessante - desde que - não haja incidência de tributação pelo ganho de capital imobiliário, o que me parece pouco provável. Contudo, se a demanda na região for crescente, pode ser que a valorização futura justifique o investimento.

Finalmente, gostaria de agradecer pela sua participação em nosso site e dizer que estaremos sempre à sua disposição.

Um grande abraço,

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 23/03/2012

Boa Tarde! Sr. Gustavo,
Tendo em vista a possibilidade de compra de uma apto, ainda em construção, com previsão de entrega para o final de 2012. Tenho algumas dúvidas, e ficaria muito grato caso pudesse me ajudar em minhas dúvidas:
1) Seria vantajoso propor a construtora o pgto do imovel a vista, mediante a obtenção de desconto no valor de compra? Ou seria arriscado o pgto a vista, tendo em vista que o imovel ainda esta em construção?
2) Ou ainda, seria mais vantajoso propor uma entrada e parcelar o restante até a entrega do imovel? Nesse caso qual seria o percentual do volar do imovel que poderia ser dado como entrada? (Lembrando que no contrato de promessa de compra e venda a incorporadora apresenta reajuste das parcelas segundo os indices do CUB);
3) A construtora apresenta um contrato de "Promessa de compra e Venda", esse tipo de contrato teria o mesmo valor de contrato de compra e venda? E caso o pgto seja feito a vista, mesmo assim cabe o contrato de "Promessa de Compra e Venda"?
Muito Obrigado!

Edemilson Jose Franco | 28/03/2012

Olá Edemilson, tudo bem?

Pagar à vista será a opção mais vantajosa desde que a construtora ofereça um desconto realmente significativo. Contudo, para isso, é imprescindível verificar a solidez do vendedor e o impacto que o desembolso integral do capital terá nos seus índices de liquidez e cobertura pessoal (redução das reservas e disponibilidades imediatas). Vale lembrar que o risco do pagamento à vista diminui conforme o andamento da obra. Outro aspecto positivo é que hoje em dia a maioria das incorporações imobiliárias segue o sistema de capital protegido, o que reduz o risco financeiro do investidor.

A segunda opção também é interessante. Entretanto, o fato do contrato ser corrigido pelo CUB pode significar aumento de preço no curto prazo (até julho), considerando o reflexo do dissídio da categoria sobre o índice neste período.

Em relação ao contrato, mesmo que o negócio se dê à vista, é natural que um instrumento de formalização seja utilizado entre as partes. A título de exemplificação, há casos onde além da 'Promessa de Compra e Venda´, é feito um termo em cartório.

Finalmente, agradeço pela sua participação no site da G9 e desejo sucesso na negociação.
Qualquer dúvida estamos à sua disposição.

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 30/03/2012

Boa noite.

Gostaria de saber se o senhor conhece o sistema Obra pelo valor real? Estou vendo um kit com garagem, area privativa 29 m, sem contar a garagem residencial nesse sistema e pela pesquisa que fiz a empresa eh confiavel com varias obras entregues no prazo(neste caso ja tem autorizacao da prefeitura e a obra sera concluída entre 24 e 30 meses). O sr acha um bom negocio? Muito obrigado

Marcelo novaes monteiro | 04/04/2012

Caro Marcelo, boa tarde.

Agradeço pela sua mensagem à G9.

De modo geral, adquirir imóveis pelo sistema obra pelo valor real (também chamado de obra de administração a preço de custo) costuma ser uma opção lucrativa para os investidores. Isso se dá, principalmente, porque ao construir a preço de custo o gestor do empreendimento praticamente elimina os riscos comercial e financeiro da obra, repassando essa vantagem para os cotistas. Além disso, conforme o modelo operacional (pool SCP), é possível haver o rateio do lucro das unidades vendidas durante a execução, com consequente redução de aportes. No tocante a composição do custo global, este sistema pode prever que o pool assumirá a reserva destinada a garantia preditiva da obra (sob forma de capital segurado). Deste modo, os investidores pagarão somente o que de fato a obra custar no período (MO + MATS + ADM + IMPOSTOS), descontado o eventual lucro do incorporador, que passa ser limitado a uma taxa de administração pré-fixada sobre o valor total do empreendimento. A desvantagem do modelo é que - caso haja inconsistências orçamentárias - a diferença financeira terá que ser suportada pelos investidores durante e após o término da obra, inclusive as referentes ao passivo. Isso mostra a importância do interessado verificar a qualidade da construtora e a idoneidade do gestor antes de tomar sua decisão.

Quanto a possibilidade de adquirir um kitinete com garagem, tudo irá depender do preço pedido (análise de mercado) e da sua expectativa de retorno. De qualquer forma, me parece uma boa oportunidade para conhecer mais sobre esta modalidade de investimento imobiliário.

Sucesso nos negócios!

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 05/04/2012

Eu tenho um imóvel comprado na planta, cuja entrega é em maio. Pretendo vendê-lo, mas até o momento não consegui. Gostaria de saber se é mais vantagem entrar no financiamento ou cancelar a compra do imóvel, devolvendo-o com prejuízo de 30%. Tenho uma reserva que queria usar na construção de outro imóvel em um terreno já comprado anteriormente. Se eu entrar no financiamento é mais vantajoso dar esta reserva como parte do pagamento a fim de diminur o juros do financiamento ou utilizá-la para construir o imóvel, que é o que eu gostaria. O valor do imóvel é R$ 125.000,00, valor pago, poupança, R$ 16.000,00; Reserva R$ 45.000,00; idade 46 anos; Servidora publica. Tenho que pagar ainda R$ 10.000,00 como parte da poupança em 01/06/2012.

Vane ramos | 07/04/2012

Prezada Vane, boa tarde!

Não há como indicar qual a melhor decisão a tomar sem considerar a representatividade deste investimento na sua relação patrimonial e o grau de endividamento pessoal corrente.

Em princípio, realizar um prejuízo de 30% me parece uma perda financeira elevadíssima, principalmente, em se tratando de investimentos imobiliários. Note que toda decisão de compra deve ser precedida de uma análise da capacidade de pagamento e do fluxo financeiro do investidor para evitar situações como esta. Optar pelo financiamento me parece a opção mais adequada (ainda que adie a construção da casa no sentido de reduzir o saldo devedor) desde que o valor da parcela seja compatível com o seu orçamento pessoal. Além disso, após a entrega da obra pode ser que haja uma valorização do imóvel e então, você terá maiores chances de reaver o custo extra decorrente do financiamento não programado inicialmente.

Agradeço pela sua participação no site da G9 e desejo sucesso nos negócios.

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 09/04/2012

Boa Tarde Gustavo!
Comprei um apartamento em 2009 no valor de R$ 254.000, sendo que foi cobrado o valor de R$13.000 de entrada, mas quando chegou o contrato o valor que constava da entrada era R$ 6.000, ou seja, os R$ 7.000 era referente a corretagem, mas esse valor era para ter sido pago pelo vendedor não é?

Outra pergunta, o saldo devedor está no valor de R$195.000 e eu tenho um dinheiro para receber que dava para quitar, mas pela sua experiência é melhor aplicar esse dinheiro e financiar esse saldo devedor ou melhor pagar á vista esse saldo. Agradeço desde já!
Djaciara

Djaciara Morais | 11/04/2012

Prezada Djaciara, bom dia!

Normalmente a corretagem é paga pelo vendedor que opta em efetuar a negociação por intermédio de um terceiro, sendo que no contrato deverá constar o valor total pago pelo comprador, no seu caso, os R$13mil, ainda que parte deste valor tenha sido repassada a título de corretagem.

A decisão de manter o dinheiro aplicado ao invés de quitar o imóvel depende de uma análise mais aprofundada, visto que requer considerar o seu orçamento pessoal (receitas e despesas médias), as suas disponibilidades e reservas financeiras e, principalmente, seus índices de endividamento e liquidez. Vale lembrar que - ainda que pagar à vista possa parecer sempre a opção mais vantajosa - em muitos casos o reflexo da decisão é negativo, pois implica na descapitalização do investidor, tornando-o vulnerável e sem capacidade financeira para suportar possíveis imprevistos.

Outros aspectos que devem ser avaliados ANTES da sua decisão são:

- a representatividade do valor da parcela no seu orçamento pessoal;
- o prazo de financiamento;
- a trajetória do índice que será utilizado para manter o contrato equilibrado.

Finalmente, agradeço pela sua participação em nosso site e desejo sucesso nos negócios.

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 12/04/2012

Caro Gustavo, boa noite.
Você respondeu sobre a taxa de corretagem que é cobrada da gente, gostaria de saber como faço para reaver o valor que eu paguei. Dizem que se nós abrirmos uma ação, podemos receber o valor de volta em dobro com juros e correção monetaria...tentei reaver o dinheiro através do procon, mas a construtora se eximiu dizendo que tinhamos que resolver isso com a empreendedora.
Se a empreendedora está dentro do Stand da construtora, quer dizer que ela faz parte da construtora, você não acha ? O que devo fazer, a quem devo recorrer? Eu também conversei com um superintendente do procon de Mato Grosso onde ouve as ações contra a construtora...será que uma ação neste momento antes da entrega das chaves pode me prejudicar? Devo entrar com ação contra a construtora ou contra a empreendedora? Grato pela atenção, aguardo sua resposta. Até breve...

Marcelo | 24/04/2012

Olá Marcelo, tudo bem?

De modo geral, a taxa de corretagem é paga pelo vendedor que opta em terceirizar a comercialização dos seus imóveis, sendo que o valor percentual pode variar conforme a quantidade de unidades negociadas e a política pré definida entre o agente de vendas e o incorporador, podendo chegar a 6% sobre o preço venda do imóvel ou do conjunto.

É natural que o valor da corretagem esteja "incluso" nas parcelas iniciais, preferencialmente, de forma discriminada para que o comprador possa lançá-lo no valor geral do investimento, separando o que foi pago a cada uma das partes, ou seja, construtora e imobiliária.

Em relação a possibilidade de devolução de tais taxas não há um entendimento geral, o que faz da matéria debate constante entre entidades de classe, Procons e tribunais.

Um caso que frequentemente gera dúvidas é quando o comprador desiste do negócio durante ou até a entrada no financiamento. Entende-se que o serviço de intermediação foi prestado durante o processo de aquisição, o que justificaria a não devolução do valor pago a título de corretagem. Neste exemplo, é comum que o vendedor forneça uma carta de crédito que poderá ser utilizada pelo cliente desistente em uma futura negociação, porém, descontados os valores da corretagem e da multa contratual (quando prevista).

Independente da fase que o empreendimento se encontra, considero que a decisão de entrar ou não com uma ação é muito pessoal. Sinceramente - não tendo havido desistência da compra ou descumprimento contratual - não vejo razão para tal, considerando que o serviço de intermediação efetivamente foi prestado, cabendo apenas esclarecer este aspecto. Enfim, tudo irá depender da qualidade do negócio em termos de transparência, de respeito a legislação e de bom senso.

Finalmente, agradeço pela sua participação em nosso site e desejo que tudo seja resolvido da melhor forma possível.

Qualquer dúvida estamos a disposição.

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 26/04/2012

comprei um imovel na planta à vista que ainda nao foi entregue pela construtora e antes mesmo a entrega das chaves consegui vender para uma outra pessoa . Como faço para passar o imovel para esta pessoa tendo em vista que tenho ao que parece um contrato de adesao de compra e venda. O que pedir para construtora????

rodolfo almeida | 27/04/2012

Olá Rodolfo, tudo bem?

Obrigado pela sua participação no site da G9.

A resposta a sua pergunta depende do tipo de negociação feita entre você e o comprador, ou seja, se haverá transferência da obrigação para o novo adquirente. Note que a venda antecipada com transferência de dívida requer a anuência do vendedor e/ou do agente financeiro, que - para tal, levará em conta a capacidade de pagamento do novo 'proprietário'.

Recomendo comunicar oficialmente a construtora sobre a negociação do imóvel, bem como, verificar o atendimento integral das obrigações previstas no termo de compra e venda antes de efetivar a transação no sentido de evitar incômodos futuros.

Desejo sucesso nos negócios.

Um abraço

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 29/04/2012

comprei um apto na planta com a entrega para maio de 2013. Na assinatura da promessa de compra e venda, não havia qualquer cláusula concernente ao pagamento do Imposto Territorial Urbano, contudo a construtora vem me cobrando esse valor. Apesar de solicitar explicações sobre o assunto, a mesma alegou que havia um adendo no contrato sobre essa cobrança, o que eu desconheço, tampouco assinei. Existe ainda a dúvida sobre o percentual que venho pagando, pois não corresponde a fração ideal do imóvel. Ficarei bastante grata se obter um esclarecimento sobre o caso em questão. Obrigada cerimar

CERIMAR | 30/04/2012

Prezada Cerimar, boa tarde!

Regra geral o pagamento do IPTU é uma obrigação do proprietário do imóvel. No caso de edifícios em construção - por razões operacionais - é comum que durante o período de obras a administração desta cobrança fique sob a responsabilidade do construtor / incorporador (ainda que inclusa nas parcelas), pelo menos até o momento do registro definitivo, quanto então - a taxa passará formalmente para o adquirente, juntamente com a taxa condominial proporcional a fração ideal da sua unidade.

É razoável considerarmos que até a entrega do imóvel valerá o contido na Promessa de Compra e Venda, salientando que estar em dia com as obrigações fiscais será imprescindível para a comercialização e transferência da(s) unidade(s).

Finalmente, agradeço pela sua participação no site da G9.
Qualquer dúvida estamos a disposição.

Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor

G9 Investimentos | 02/05/2012

Período de comentários encerrado. O Grupo G9 Investimentos agradece a sua participação.

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