Estacionamentos: horista ou mensalista? Saiba qual é a modalidade mais lucrativa
Uma dúvida comum a todos que pensam em abrir um estacionamento rotativo é sobre como definir preços. Neste texto abordaremos três modalidades de ocupação e, ao final, faremos uma simulação comparativa de resultado financeiro.
A definição de uma política de preços requer a consideração de fatores físicos, financeiros e mercadológicos que influenciam na decisão, sejão vejamos:
1) Área Total do Terreno x Área Útil do Pátio
O primeiro passo do investidor deve ser a avaliação criteriosa do imóvel no tocante ao espaço físico, ou seja: a área útil do pátio (número de vagas) descontadas as áreas de recuo, acesso, circulação, manobra, serviços (ex: lava car/polimento/etc), convivência, sanitário e cobrança.
É importante destacar que - assim como as dimensões mínimas das vagas - os parâmetros destes espaços são definidos pela legislação urbanística de cada município (lei de uso do solo). Já as dimensões mínimas das áreas de trabalho precisam obedecer às normativas do Ministério do Trabalho e, em alguns casos, também as da Vigilância Sanitária.
Interpretações equivocadas em relação a área útil do pátio podem ser desastrosas para o negócio, uma vez que interferem diretamente na capacidade de atendimento do estacionamento e, consequentemente, no faturamento da empresa, podendo inviabilizar a operação.
Conclusão:
Quanto menor o número de vagas disponíveis, maior o desafio do empreendedor.
É razoável imaginarmos que em havendo poucas vagas, a alternativa será praticar preços maiores e ampliar o regime de operação, o que por outro lado implicará no acréscimo do custo com pessoal devido ao aumento da jornada de trabalho (funcionário/turno) e na redução do resultado.
2) O que é melhor: implantar, arrendar ou comprar o ponto?
Quem não possui um imóvel próprio bem localizado e de grandes dimensões e, mesmo assim, pretende empreeender neste segmento tem três opções: implantar, arrendar ou comprar o ponto de um estacionamento em funcionamento.
A implantação é indicada para aqueles investidores que têm tempo para prospectar imóveis e recursos para fazer as adaptações necessárias (obras civis). O aspecto mais positivo é que o investimento fica concentrado na formação do ativo empresarial e livre do pagamento de 'luvas', taxas, royalties, etc. Apesar de mais demorada, essa alternativa agrega muito valor ao negócio já no curto prazo, sem contar o ganho adicional em caso de venda futura do ponto.
Já a principal vantagem de arrendar ou comprar um ponto é a de se adquirir uma empresa que já está 'pronta' e faturando, o que - em alguns casos - pode ser interessante. Contudo, é preciso considerar que os riscos aumentam substancialmente.
Quem compra um ponto já estabelecido, normalmente, assume um contrato de locação em andamento. Entretanto, apesar de ser muito comum neste ramo, esta prática muitas vezes é responsável pela descontinuidade do negócio, principalmente quando o comprador não avalia adequadamente a influência do prazo de locação no tempo de retorno do investimento (payback). Em outras palavras: é como se o novo dono estivesse correndo contra o tempo, pois - caso o proprietário do imóvel decida não renovar o contrato e/ou pedir o imóvel - talvez o valor da multa rescisória seja insuficiente para compensar o capital imobilizado na aquisição e, neste caso, não há como 'levar' o estabelecimento para outro local.
Um risco comum dos contratos de arrendamento diz respeito a forma de remuneração. Nesta modalidade é frequente que o 'aluguel' seja definido em valor percentual sobre o faturamento da empresa, o que pode fazer do arrendatário um "funcionário" sem garantias e que trabalha quase que 'de graça' para o proprietário titular. Isso costuma gerar muitos desentendimentos que, não raro, acabam na Justiça do Trabalho.
Por fim, ainda em relação as questões trabalhistas é fundamental dizer que quem compra/arrenda uma empresa em operação também está adquirindo os passivos pré-existentes. Daí a importância do investidor avaliar corretamente os riscos antes de tomar a decisão de investir.
3) Modalidades de Ocupação x Faturamento x Resultado
A viabilidade financeira de um estacionamento rotativo depende da análise de diferentes cenários de ocupação. A seguir, faremos uma simulação comparativa de resultado entre horistas, mensalistas e convênios para um pátio de 30 vagas:
| DESCRIÇÃO | UNIDADE | HORISTAS | MENSALISTAS | CONVÊNIOS |
|---|---|---|---|---|
| Horas Avulsas | Período Integral R$180,00/mês | Período Integral 9hs/dia | ||
| Número de Vagas | vaga | 30 | 30 |
30 |
| Preço Hora/Veículo | R$/hora | 8,00 | 00,00 | 7,00 |
| Regime de Operação | Horas/dia | 9 | 9 | 9 |
| Faturamento Diário Bruto (lotação máxima) | R$/dia | 2.160,00 | -- | 1.890,00 |
| Faturamento Ajustado (ocup. média 70%) | R$/dia | 1.512,00 | -- | 1.323,00 |
| Regime de Operação | dias/mês | 22 | 22 | 22 |
| Faturamento Mensal Bruto | R$/mês | 33.264,00 | 5.400,00 | 29.106,00 |
| Tributação - Simples Nacional | % | 1.995,84 | 324,00 | 1.743,36 |
| Custo Fixo Médio Mensal* | R$/mês | 16.200,00 | 16.200,00 | 16.200,00 |
| Resultado Mensal Operacional | R$ | 15.068,16 | -11.124,00 | 11.159,64 |
(*) Inclui aluguel, pró-labore mensal de R$5.000,00, despesas fixas e variáveis diversas.
|
HIPÓTESE DE ESTUDO INVESTIMENTO INICIAL = R$350.000,00 (aquisição do ponto) e PRAZO DE PROJETO = 36 meses (locação) |
||||
|---|---|---|---|---|
| Receita Total do Projeto | R$ | 1.197.504,00 | 194.400,00 | 1.047.816,00 |
| Custo Total do Projeto | R$ | 655.050,24 | 594.864,00 | 646.068,96 |
| Investimento Inicial | R$ | 350.000,00 | 350.000,00 | 350.000,00 |
| Resultado Bruto do Projeto** | R$ | 192.453,76 | -750.464,00 | 51.747,04 |
(**) O custo de Capital, a progressividade da tributação e os efeitos da sazonalidade foram desconsiderados.
Conclusão:
A quantidade de vagas, o preço-hora e a taxa de ocupação são as variáveis mais sensíveis da análise de viabilidade de um estacionamento. Como demonstrado em nosso exemplo, para pátios pequenos, a política de preços deve priorizar o preenchimento das vagas por clientes horistas visando alcançar o ponto de equilíbrio no menor período de tempo possível, do contrário a lucratividade será baixa (convênios) ou nula (mensalistas).
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