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Sobram imóveis em leilões. Entenda por quê.

Se você se interessa por leilões imobiliários já deve ter notado o excesso de ofertas e as centenas de leilões frustrados pelo país. Não é difícil entender o porquê. Basta olhar um pouco para o nosso passado recente.

Contextualização

De forma bastante resumida é o seguinte: o que vemos hoje é fruto do boom imobiliário.

Enquanto o mundo sofria para se reerguer da crise financeira mundial de 2008 o Brasil, por sua vez, vivia um dos períodos mais prósperos de sua história.

A estabilização econômica e a recuperação do poder de compra da população deram origem ao fenômeno que ficou conhecido como o “boom imobiliário brasileiro" (2009-2012). Contudo, já no início de 2013 este movimento começou a perder força - embora muitos corretores, construtores, incorporadores, palpiteiros, especuladores, etc - tenham custado a admitir, alegando a proximidade de grandes eventos - como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 - e os seus respectivos "legados". Deste modo, inúmeros empreendimentos continuaram sendo lançados sem o mínimo cuidado em termos de análise de demanda e potencial de absorção de mercado, ainda que o fôlego dos compradores já mostrasse sinais claros de esgotamento.

Deu no que deu!

O fato é que o então novo cenário econômico brasileiro, infelizmente, não veio acompanhado do imprescindível desenvolvimento sócio educacional, tampouco da conscientização sobre a importância do uso racional e planejado do dinheiro. Consumir passou a ser sinônimo de "prosperidade", "pertencimento" e "inclusão", independentemente das consequências.

Em pouco tempo (2010 – 2013) a tão festejada facilidade de acesso ao crédito somada ao despreparo de uma imensa parcela da população para tomar decisões financeiras complexas como, por exemplo, adquirir bens por meio de financiamentos de longo prazo com juros altos e/ou contrair dívidas sem avaliar o comprometimento do orçamento doméstico, das reservas, do patrimônio e da empregabilidade, etc, não tardou a cobrar um alto preço para o país, o que explica – em parte – a realidade atual:

  • Superendividamento (mais de 60% das famílias – abril 2017);
  • Disparada da inadimplência;
  • Desemprego (14 milhões de trabalhadores);
  • Falta de crescimento da economia;
  • Incerteza e
  • Desesperança.

Um conjunto de fatores desastroso para qualquer economia, em especial para os setores industriais e imobiliários.

LIQUIDEZ X ENDIVIDAMENTO

Novamente a matemática e a racionalidade mostraram que tomar decisões por impulso custa caro, principalmente em se tratando da compra de imóveis.

Quem não soube (ou não conseguiu!) esperar até a definição de uma tendência nos preços, ou seja, se o movimento abrupto de alta observado em 2009 se sustentaria após a fase de euforia, hoje provavelmente está preocupado ou tem bons motivos para isso, pelo menos até que a economia volte a crescer. No fundo é o custo do aprendizado, aquele que se paga quando se troca liquidez por endividamento, ainda que seja para realizar o "sonho" da casa própria.

O resultado não poderia ser outro: milhares de imóveis sendo devolvidos, retomados ou recuperados judicialmente, enchendo os editais de leilões por todo o país.

QUEM DÁ MAIS????

Uma situação até pouco tempo inusitada e que ultimamente tem sido a regra nos leilões é a falta de compradores.

Por mais que hoje seja possível oferecer lances pela internet a verdade é que sobram imóveis e faltam investidores, principalmente aqueles que costumavam arrematar os imóveis ditos "baratos" (até R$500mil).

As "praças" ficam vazias (obs.: com a entrada em vigor do Novo CPC não se usa mais o termo 'praça', apenas leilão). Nem mesmo as "galinhas mortas" geram disputas animadas. Literalmente a monotonia tomou conta dos leilões. Ocorre que os grandes players do mercado imobiliário estão superendividados e com estoques encalhados e, por isso, dispostos a fazer qualquer negócio numa tentativa desesperada de sobreviver até a chegada de dias melhores.

Neste cenário - para o pequeno investidor - comprar imóveis em leilões deixa de ser tão interessante, salvo por questões pessoais, dados os riscos inerentes a este tipo de investimento. Além disso, os descontos e a forma de pagamento facilitada dos imóveis novos fizeram despencar o percentual de ágio sobre os lances mínimos nas arrematações, fazendo com que raramente um bom imóvel seja negociado no primeiro leilão, sinalizando tempos difíceis à frente.

Vale lembrar que a retomada de um imóvel pelo descumprimento de um contrato de alienação fiduciária leva - em média - de 1 a 3 anos, o que significa que com o agravamento da crise (2015 - 2017) nos próximos meses milhares de unidades devem ir a leilão, além das que já estão disponíveis. Some-se a isto o fato dos pequenos investidores estarem sem capital, uma vez que a maioria já imobilizou seu dinheiro no período das "vacas gordas" (2009 - 2013) na expectativa de rentabilizar em curto prazo, o que dificilmente aconteceu.

Esses dias um leiloeiro amigo meu brincou dizendo o seguinte:

"Daqui a pouco vamos ter que leiloar investidores, certamente dará mais resultado".

HORA DE COMPRAR!

Hoje quem tem algum dinheiro guardado pode escolher COMO, QUANDO E QUANTO pagar.

Nunca foi tão fácil montar uma carteira imobiliária, seja para investimento ou para previdência. Nas redes sociais, jornais de grande circulação, sites especializados, editais das instituições financeiras, etc, "pipocam" anúncios dos mais variados tipos de imóveis com descontos que chegam a 50, 100, 200 e até 500mil reais. 

Como sempre vai ganhar dinheiro quem soube esperar, ainda que muitos insistam em dizer que fazer um bom negócio é questão de "sorte".

Bons investimentos!

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