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Vale a pena comprar imóvel na planta?

O recente boom da Construção Civil encheu as principais cidades brasileiras de lançamentos imobiliários para os mais variados públicos e bolsos. De estúdios minimalistas à empreendimentos conceito resort-residências, a oferta de imóveis chama atenção pela diversidade e, principalmente, pelos altíssimos preços.

Explorando como nunca o clichê 'realize o sonho da Casa Própria' para atrair clientes, as incorporadoras oferecem de tudo: shows, móveis, eletrodomésticos, viagens, carros, etc, e sabe por quê?

Para vender o mínimo pelo máximo!

Mas será que a volta do velho conceito “célula habitacional” ao melhor estilo Corbusiano vale o que vem sendo cobrado pelas construtoras? Quem está comprando deve acreditar que sim.

De modo geral, os lançamentos recentes oferecem minúsculas áreas privativas a preços absurdos e tentam compensar a fragilidade dos projetos propondo áreas de uso comum superequipadas e que certamente implicarão em altas taxas condominiais; não são raras ofertas de imóveis “sem-sal” com valores que superam os R$4.000,00/m2.

Pelo visto, empurrar o conceito residência-clube como uma “excelente” opção de morar, além de subjetivo, exige muita criatividade na hora de dar nome aos novos ambientes, senão vejamos:

  • a popular churrasqueira passou a ser Espaço-Gourmet;
  • o salão de festas virou Lounge Zen;
  • a quadra poli-esportiva se transformou em “Eco-Garden”, e por aí vai.

Vale tudo para ganhar o cliente.

Mas e quando esse cliente é um investidor imobiliário experiente, será que essa mesma estratégia funciona?

Quem compra imóveis para investir dificilmente se importa se no plantão de vendas do empreendimento são oferecidas massagens relaxantes, festas badaladas, shows, sorteios de viagens ou se quem vai morar no condomínio-clube algum dia irá desfrutar de “adoráveis” momentos no espaço-gourmet ou se assistirá a bons filmes no “home-cinema”.

Para o investidor profissional a compra do imóvel nada mais é do que um negócio como outro qualquer, onde o verdadeiro objetivo sempre foi e continuará sendo o seguinte:

  • Obter o maiorresultado possível dentro de um prazo tecnicamente definido, do contrário, a atratividade do investimento será baixa, independente do imóvel ser novo ou usado.

Mas comprar imóveis na planta é um bom negócio?

Depende. Do ponto de vista financeiro, pessoas que adquirem imóveis em planta em áreas com reconhecido potencial de valorização e com o objetivo de vendê-los durante ao logo após a construção, costumam obter certa vantagem em suas negociações. Contudo, se a aquisição é para fins de moradia, a análise se torna muito mais complexa, sendo que a qualidade financeira da transação dependerá diretamente da forma e do prazo de pagamento, principalmente se envolver financiamentos.

Investir em imóveis - ao contrário do que muitos imaginam – também envolve riscos. Tradicionalmente, o investimento em imóveis costuma ter baixa liquidez quando comparado as demais alternativas de investimento disponíveis no mercado, principalmente quando há excesso de ofertas como no momento atual. Nestes cenários, ainda há um agravante: enquanto o empreendimento não estiver com suas unidades totalmente vendidas, o investidor terá que concorrer em PREÇO e PRAZO diretamente com a incorporadora, o que certamente não será uma vantagem competitiva.

Outro aspecto financeiro relevante e constantemente ignorado pelos novos investidores do mercado imobiliário é o impacto do Custo de Oportunidade de Capital sobre a lucratividade do empreendimento, ou seja, o custo do dinheiro que o investidor deixa de ganhar em outras alternativas por estar “comprado” em imóveis. Em outras palavras:

O Lucro Líquido esperado deverá considerar, no mínimo, os seguintes descontos:

  • As taxas mensais de manutenção do bem até a data de venda;
  • As elevadas taxas de corretagem imobiliária (que podem chegar a 6% sobre o preço de venda);
  • As despesas legais de compra;
  • A fatia de 'apenas' 15% do resultado referente ao imposto de renda pelo ganho de capital (no caso de investidores pessoa-física) e principalmente
  • A perda de lucratividade devido ao Custo de Oportunidade do Capital.

Simulação:

Em Agosto de 2008, analisamos a viabilidade econômica para fins de investimento da compra em planta de um lote de 08 apartamentos com dois dormitórios e com uma vaga de garagem cada, com área privativa média igual a 73,00m2 e área total de 108,00m2, num empreendimento em fase inicial de construção localizado em um bairro de classe média-alta da cidade de Curitiba, cuja data de entrega estava prevista para o mês de Outubro de 2011. Foram feitas simulações a partir do emprego do Método de Fluxo de Caixa e com análise do Índice de Liquidez do investidor, tendo como parâmetro o rendimento médio disponível em aplicações financeiras de baixo risco disponíveis no mercado naquela ocasião. Dados gerais:

  • Preço de venda por unidade para investidores (válido para o mês de Agosto de 2008): R$213.000,00 + R$5.325,00 (RI) = R$218.325,00;
  • Valor presente para o investimento, com base numa aplicação a Termo de 17 meses, com taxa de pré-fixada de 0,73%a.m. = R$247.060,69;
  • Preço de venda para público geral (válido para o mês de Fevereiro de 2010): R$265.000,00;
  • Ganho Bruto do investidor por unidade: R$17.939,31 (somente para venda à vista);
  • Corretagem de 5% sobre o preço-de-venda: R$12.353,03 por unidade;
  • Lucro Antes do Ganho de Capital = R$5.586,28 por unidade.

Nossa Opinião:

A alta corretagem imobiliária tornou o negócio pouco atrativo, senão inviável. Mesmo com o desconto sobre o preço médio oferecido pela incorporadora (no caso de aquisição de um número maior de unidades), para o investidor experiente seria mais vantajoso manter o dinheiro aplicado no mercado financeiro e continuar em busca de outras oportunidades, como de fato ocorreu. Isso sem considerar aspectos como Liquidez, Endividamento Pessoal e o Retorno Sobre o Ativo Real e ainda, possíveis inadimplências futuras. Mais uma vez ganhou dinheiro quem preferiu liquidez a assumir obrigações de médio e longo prazo.

NOTA: O segundo semestre de 2008 entrou para a História como um dos piores momentos da economia mundial. Muitos empreendimentos foram adiados ou até mesmo cancelados; outros reviram para menor suas expectativas de lucratividade devido ao cenário negativo da época, como foi o caso do edifício utilizado em nosso exemplo.

Gustavo de Carvalho Chaves

Gustavo de Carvalho Chaves

Engenheiro Civil (UFPR) e Arquiteto (PUC-PR), especialista em Gestão de Negócios (UFPR), Pós-graduado em Metodologia do Ensino Superior (UFPR). Extensão no GEOS College Oceania (NZ). Possui mais de 15 anos de atuação nas áreas de Educação Financeira, Consultoria de Negócios e Investimentos. Co-autor do livro Como Comprar Imóveis em Leilões (Editora Insight, 2015).