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Leilões: enxurrada de imóveis em oferta é sinal que a crise no setor imobiliário está longe de acabar

Quem costuma acompanhar o mercado dos leilões imobiliários deve ter notado um aumento sem precedentes no número de ofertas. São milhares de imóveis de todos os tipos e para todos os bolsos espalhados por todas as partes do país.

De fato, do ano passado para cá a quantidade de imóveis recuperados pelas construtoras mais do que dobrou, somando-se aos penhorados, cujo destino final são os leilões judiciais. O resultado dessa combinação representa uma verdadeira festa para os investidores que não se deixaram seduzir pelo boom imobiliário e que agora poderão "encher o carrinho de compras". É o tão esperado prêmio pelo bom uso da inteligência financeira.

Liquidez = oportunidade!

Mais do que nunca manter a liquidez elevada é sinônimo de oportunidade.

Sem dúvida que a diferença entre um bom e um mau negócio neste momento é saber avaliar a atratividade (desconto sobre o valor de mercado).

Uma dica para os investidores - sejam eles novatos ou experientes neste segmento - é definir o ágio não apenas em relação ao preço de mercado, e sim, em relação ao investimento efetivo (que é aquele que considera o total de despesas diretas e indiretas de aquisição). Além disso, o investimento final deve ficar abaixo do preço médio de mercado dos imóveis novos, do contrário - caso a arrematação seja para revenda - o investidor poderá enfrentar muita dificuldade para negociar a sua carteira em curto prazo.

Descontos antes inimagináveis agora são a regra do jogo

O endividamento das principais incorporadoras brasileiras nunca esteve tão elevado. Estoques abarrotados e consumidores receosos e/ou sem crédito tornam o quadro assustador. A saída tem sido tentar "desovar" os estoques a preço de custo e - não raramente - amargando prejuízos.

O tempo das famosas placas de "100% vendido" ficou para trás. Hoje o que se vê são descontos de 20%, 30%, 40% e até 50%, além de viagens, móveis e carros na garagem. Sinal que o pesadelo está longe de acabar.

Neste cenário, cabe ao investidor dos leilões ser muito mais cauteloso na fixação do ágio, do contrário, como se diz no pregão, poderá estar colocando "dinheiro bom em coisa ruim", ou ainda, pagando muito além do necessário. Todo cuidado é pouco!

Regiões Norte e Nordeste são as bolas da vez!

As regiões mais pobres e menos desenvolvidas costumam ser as que demoram mais para sair das crises. Ironicamente, é justamente nelas que estão as melhores oportunidades de investimento.

Isso significa dizer que um imóvel de 100,00m2 que custa um milhão de reais no mercado convencional de São Paulo equivale a pelo menos dois de área similar na maior parte dos estados das regiões Nordeste e Norte. Nos leilões essa diferença costuma ser ainda mais acentuada.

- Já pensou em ter um apartamento de 3 quartos de frente para o mar numa linda praia do Nordeste pelo preço de uma quitinete numa praia qualquer do frio e cinzento Sul?

Portanto, não precisa ter pressa, tampouco ficar limitado aquela "galinha morta" da esquina ou do bairro vizinho. Vale muito a pena olhar para o horizonte e saber comprar barato.

Boas compras!

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