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Imóveis: o alto custo da especulação imobiliária

Nos últimos anos muito se falou sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária.

Tratamos deste assunto neste site em 2010, auge do boom pós-crise financeira global de 2008. Naquela ocasião fizemos um alerta sobre o preço abusivo que estava se tornando uma prática generalizada no mercado imobiliário e seus riscos. Tivemos milhares de acessos em nosso artigo ( alerta-geral-risco-de-bolha-imobiliaria ) e o fórum de discussão proporcionou debates muito interessantes, quase sempre acalorados e, por vezes, com conteúdos, digamos, impublicáveis. Houve até quem rogasse praga neste consultor. Graças ao 'corpo fechado', cá estou novamente.

Pois bem, passada a fase de euforia proporcionada pela retomada do crescimento (2009 - 2013), novamente nos deparamos com uma crise, desta vez interna e de proporções 'nunca antes vistas na história desse país'.

Como sempre um dos setores mais afetados pela recessão econômica é a indústria, sendo que na Construção Civil o impacto foi ainda maior.

Diante disso, ao contrário do que era dito como líquido e certo por muitos "especialistas", o preço dos imóveis no Brasil vem caindo, e tudo indica que assim continuará por um bom tempo. 

Ocorre que algumas superexpectativas como a valorização imobiliária devido ao 'legado da Copa' e o das Olimpíadas, por óbvio, não se confirmaram, pelo menos sob a ótica da valorização efetiva (acima da inflação), constante, sustentável e livre de especulações e interesses pontuais.

Além disso, a dificuldade de acesso ao crédito, diga-se de passagem - antes pouco seletiva - e a disparada do endividamento das famílias, no mínimo, adiaram os planos daqueles que pretendiam adquirir a tão sonhada casa própria ou, simplesmente, investir.

Resultado:

Milhares de imóveis sobrando e outros tantos em vias de devolução, senão 'amigável' pela via judicial.

A situação é crítica e não pode ser vista ou tratada como uma 'marolinha', já que as expectativas mais otimistas de retomada do crescimento apontam para 2018 ou 2019. Ou seja: até lá o estoque de imóveis novos ou recém construídos só tende a aumentar, sem contar as milhões de unidades usadas já à venda em todas as partes do país. 

Negociações e descontos antes inimagináveis hoje são regra.

Ainda que isso seja uma boa notícia para todos aqueles que resistiram a pressão do 'compre agora antes que acabe' e preferiram manter a liquidez elevada ao invés de entrar em financiamentos impagáveis, não deixa dúvidas quanto a gravidade da crise.

Imóveis prontos mais baratos que na planta

Estoques elevados, falta de crédito, clientes escassos e inseguros sobre o futuro são outros fatores que explicam a queda dos preços. Este cenário tem levado muitas construtoras e incorporadoras a reverem suas margens para menor, bem como a repensarem novos investimentos.

Hoje alguns imóveis prontos estão mais baratos do que quando eram vendidos na planta.

Cito como exemplo um empreendimento construído em um bairro da zona sul aqui em Curitiba e entregue em agosto de 2015. Trata-se de um edifício de apartamentos cujas unidades padrão possuem cerca de 65m2 privativos e uma vaga de garagem cada. Na planta (final de 2011) custavam a partir de R$318 mil e hoje estão sendo entregues por R$280mil. Curiosidade: este era mais um daqueles prédios estilo condomínio-clube 'totalmente vendidos' no lançamento. SQN.

O alto preço da ansiedade e da ganância

Quem comprava um imóvel de padrão médio com cerca de 100,00m2 por R$100mil em 2008 e financiava por 30 anos, em média, ao final teria pago em torno de R$250mil, o que já estava longe de ser um excelente negócio do ponto de vista financeiro, ainda que necessário para uma grande parcela da nossa população.

Em 2010, com a abrupta e injustificada alta dos preços, um imóvel equivalente estava sendo vendido por volta de R$250mil, o que significa dizer que - caso fosse financiado pelo mesmo prazo - ao final teria custado quase o triplo de 2 anos antes ao comprador, ou seja, uma 'pequena' diferença em termos de endividamento.

DescriçãoANO 2008ANO 2010
Preço médio na aquisição R$100.000,00 R$250.000,00
Entrada (sinal de negócio 20%) R$20.000,00 R$50.000,00
Saldo R$80.000,00 R$200.000,00
Prazo de financiamento 30 anos 30 anos
Valor por M2 na aquisição R$1.000,00 / m2 R$2.500,00 / m2
CEF (custo efetivo total aproximado) entre R$200mil e R$250mil

entre R$500mil e R$600mil

Obs: CET varia conforme a taxa de juros contratual, índice de equilíbrio econômico, percentual de entrada, sistema de amortização, faixa de renda e relacionamento com a instituição financeira.

Conclusão:

Em apenas dois anos o valor do sinal de negócio e do saldo devedor mais que dobraram, o mesmo acontecendo com o custo efetivo total da aquisição. Essa situação insustentável explica o que estamos vendo nos dias de hoje.

Especular custa caro!

É no mínimo irresponsável inflar preços sem medir as consequências para a sociedade. Isso vale para bens, produtos e serviços. Mais cedo ou mais tarde TODOS vão pagar a conta.

Até a próxima!

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