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É possível viver de aluguéis?

Quando se fala em independência financeira logo vem à nossa mente o conceito de não precisar trabalhar para manter o estilo de vida. Isso faz todo sentido. Ora, se as nossas despesas pessoais e/ou familiares forem integralmente suportadas pelos investimentos disponíveis não precisaremos de 'salários' para viver e, tecnicamente, estaremos financeiramente independentes.

A pergunta é: até quando?

Se levarmos em consideração a alta do custo de vida (inflação) e, consequentemente, a perda do poder de compra, o conceito descrito acima terá que ser revisto.

Ocorre que para sermos - de fato - financeiramente independentes é preciso que os nossos investimentos sejam suficientes para cobrir as nossas despesas de forma vitalícia e não temporariamente, o que torna a missão muito mais complexa. Daí a importância de acompanharmos de perto o desempenho dos nossos investimentos e, sempre que necessário, de revermos a nossa estratégia.

Viver de Aluguéis

Uma das formas mais conhecidas de receita passiva, ou seja, aquela que não depende do nosso esforço direto do trabalho - são os aluguéis.

O ideia de que é possível viver de aluguéis é muito antiga, tendo sido transmitida de geração em geração. Assim como no passado, hoje muitas famílias concentram seus investimentos em imóveis de cujos aluguéis tiram o seu sustento. Mas, ao contrário do que muitos acreditam, investir em imóveis também envolve riscos, como por exemplo, o de mercado, o de vacância e o de absolescência. 

Risco de Mercado

O mercado imobiliário reflete diretamente o momento econômico de um país e, por isso, influencia diretamente no preço dos imóveis. Este dinamismo representa um enorme desafio para os investidores, pois devido ao tempo de construção, a relação entre oferta e demanda pode ser a diferença entre o sucesso e o fracasso de um empreendimento. Se para os grandes players administrar estas oscilações é bastante difícil, o que dirá para os pequenos 'investidores' que dependem das receitas com locação para garantir o sustento das suas famílias.

Risco de Vacância

Chamamos de vacância o tempo compreendido entre uma locação e outra. Mesmo que o imóvel esteja desocupado caberá ao proprietário recolher os impostos municipais, bem como arcar com as despesas de manutenção (taxas condominiais e de conservação). Estes custos deverão ser computados para a apuração do resultado financeiro efetivo da carteira imobiliária.

Risco de Absolescência

Pode-se definir absolescência como o término da 'vida útil' ideal de um imóvel, ou seja, o fim de um ciclo financeiro positivo.

Assim como qualquer outro bem os imóveis também precisam de manutenção. Isso significa que de tempos em tempos será necessário destinar boa parte das receitas dos aluguéis para reformas e revitalizações, do contrário, a dificuldade de manter o bem alugado aumentará e, consequentemente, o resultado do negócio será cada vez menor podendo, inclusive, ser NULO ou NEGATIVO.

Uma prova do efeito desastroso da absolescência é a enorme quantidade de imóveis abandonados ou sem condições mínimas de uso existentes em todas as cidades do mundo.

De modo geral, o ciclo de declínio financeiro patrimonial do locador começa assim:

Sem condições de manter a manutenção do imóvel em dia o proprietário tem dificuldade para alugá-lo para inquilinos que possam pagar o preço justo. Na medida que o bem vai se deteriorando, o tempo entre uma locação e outra aumenta (vacância). Enquanto isso, vale lembrar que a oferta de imóveis novos cresce, o que reduz ainda mais a competividade dos mais antigos. A única alternativa para o proprietário acaba sendo reduzir o valor do aluguel no sentido de cessar ou de minimizar o seu prejuízo.

A situação se agrava quando o aluguel representa - senão toda - a maior parte da receita do locador.  Sem renda, o proprietário começa a passar dificuldades financeiras e deixa de pagar os impostos (IPTU) e as taxas de manutenção e conservação, como por exemplo as condominiais, o que pode levar o imóvel a leilão e, até mesmo, ao abandono.

Essa combinação negativa de riscos pode ser expressa da seguinte maneira:

> Vacância > Gasto com Manutenção > Absolescência < Receita = Prejuízo Financeiro

Tributação dos Aluguéis

Normalmente, o valor de locação é definido em função do valor de mercado do imóvel. Daí a vital importância do investidor saber 'comprar barato' para - pelo menos - rentabilizar acima da inflação. Cabe ressaltar que as receitas de aluguéis estão sujeitas a tributação direta. Sendo assim, é imprescindível que este custo também seja considerado por quem pretende formar uma carteira de imóveis como fonte de renda complementar ou principal.

Tabela de I.R. Pessoa Física 2015 - válida para rendimentos a partir de 01 de abril de 2015:

Base de Cálculo (R$)Alíquota %Parcela de IR a Deduzir (R$)
Até 1.903,98 -- --
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,13
Acima de 4.664,68 27,5 869,36

Administração Financeira de Uma Carteira de Locação

Para exemplificar como se apura o resultado efetivo de uma carteira de locação comentaremos, a seguir, dois casos práticos para imóveis com valor de mercado igual a R$600 mil e R$2 milhões, respectivamente. No exemplo foi considerado o valor de locação igual a 0,5% sobre o valor de mercado e uma taxa de administração de 10% sobre o valor bruto dos aluguéis, além de 15% a título de provisões sobre a receita líquida.

  Imóvel 1Valor R$600 milImóvel 2Valor R$ 2 milhões
ItemDescriçãoResoluçãoResultadoResoluçãoResultado
Valor de locação valor de mercado x 0,5% R$600 mil x 0,5% R$3.000,00 R$2 milhões x 0,5% R$10.000,00
Taxa de administração valor de locação x 10% R$3.000,00 x 10% R$300,00 R$10.000,00 x 10% R$1.000,00
Resultado bruto valor de locação - taxa adm R$3.000,00 - R$300,00 R$2.700,00 R$10.000,00 - R$1.000,00 R$9.000,00
Alíquota de Imposto de Renda PF 7,5% R$2.700,00 x 7,5% R$202,50 27,5% R$2.475,00
Valor da Parcela a Deduzir e Imposto a Pagar R$142,80 R$202,50 - R$142,80  R$59,70 R$2.475,00 - R$869,36 R$1.605,64
Resultado Líquido Resultado Bruto - Imposto de Renda  R$2.700,00 - 59,70 R$2.640,30 R$9.000,00 -  R$1.605,64 R$7.394,36 
 Provisões* (mínimo recomendado)  15% R$2.640,30 x 15%  R$396,05   R$7.394,36 x 15% R$1.109,16 
 Resultado Efetivo Resultado Líquido - Provisões  R$2.640,30 - R$396,05   R$2.243,99  R$7.394,36 - R$1.109,16 R$6.285,20 
Rentabilidade efetiva (am) (Resultado Efetivo / Valor de Mercado) - Inflação no período*** R$2.243,99 / R$600 mil 0,374% R$6.285,20 / R$ 2 milhões 0,315%
Rentabilidade Comparativa  Caderneta de Poupança - regra antiga (03/05/2012) -- 0,5% + TR -- 0,5% + TR
Como demonstrado, se compararmos o resultado efetivo dos aluguéis com o de um investimento equivalente ao valor de mercado dos imóveis (ex. Caderneta de Poupança na regra antiga), veremos que seria muito mais rentável manter o dinheiro aplicado, considerando que, de imediato, despesas como a tributação direta, taxa de administração imobiliária e as provisões deixariam de existir, sem contar o benefício em termos de liquidez patrimonial para o investidor. Vale lembrar ainda que a Caderneta de Poupança tem sido um dos PIORES investimentos dos últimos anos, o que significa que em outras aplicações a vantagem financeira poderia ser ainda maior.
 
Conclusão:
 
É possível viver de aluguéis desde que o valor de locação acompanhe o valor de mercado do imóvel e, principalmente, enquanto o resultado efetivo, ou seja, aquele livre de impostos, taxas e provisões for suficiente para suportar as despesas fixas pessoais/familiares livre das perdas inflacionárias. Vale ficar atento.
 
Bons investimentos!
 
Observações:
*Recomenda-se que pelo menos 15% do resultado líquido seja destinado à reservas de provisões de manutenção preventiva, preditiva, vacância e absolescência. ** Rendimento da Caderneta de Poupança anterior a 03/05/2012.*** A inflação foi desconsiderada. ****Possibilidade de dedução por dependente: R$ 189,59 na declaração anual. Agradeço a colaboração da Técnica em Contabilidade da Trynova Emili Ane Grilo.

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