Olá!
Já utilizei esse espaço para comentar brevemente a proteção legal ao arrematante de bens em leilões e as formas de pagamento dos imóveis adquiridos nesses mesmos leilões.
O tema agora é o preço vil.
Trata-se de ponto fundamental e decisivo para quem pretende avaliar a viabilidade de um desconto em lance judicial.
Um preço muito baixo pode a princípio ser aceito e arrematar o imóvel, mas essa venda pode ser anulada e então todos os seus projetos serão desfeitos.
Preço vil é o preço aviltante, ou seja, baixo demais a ponto de poder ser considerado insignificante diante do valor que normalmente poderia ser oferecido pelo bem vendido. O fundamento aqui é o da vedação ao enriquecimento ilícito ou sem causa à custa do devedor.
A lei brasileira é simplista e subjetiva ao conceituar preço vil, dispondo apenas que:
“Não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil.” (artigo 692 do Código de Processo Civil)
A experiência prática demonstra que a Justiça do Trabalho é mais flexível com relação ao conceito de preço vil. Há casos em que é considerada válida arrematação por lance de até 30% do valor da avaliação, ou menos, dependendo das circunstâncias.
Vejamos uma decisão judicial recentíssima que consagra essa liberdade do Juiz de, analisando as circunstâncias do caso concreto, entender ou não pela do preço vil:
“ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. Não há norma legal fixando parâmetro numérico sobre o que seja preço vil. Prevalece, na doutrina e na jurisprudência, o entendimento de que a fixação depende de parâmetros como grau de comercialização do bem, sua natureza e estado de conservação, além da razoabilidade entre o valor da avaliação e do lanço ofertado. A análise cabe ao juiz que, com prudente arbítrio, deve considerar, em cada hipótese, esses fatores, sem desprezar a circunstância de que a venda judicial tem por fim, basicamente, a satisfação do crédito do exequente e não a obtenção de lucro para a executada, porém, sem acarretar ao devedor perda substancial e injusta do patrimônio, como seria na alienação por preço vil. Agravo de petição da executada a que se nega provimento.” (TRT-PR-01183-1998-025-09-00-0-ACO-10719-2010, RELATORA MARLENE T. FUVERKI SUGUIMATSU)
Leilões Judiciais
Por este motivo, os leilões de imóveis realizados pela Justiça do Trabalho mostram-se muito interessantes, pois conferem grande possibilidade de excelentes negócios. Arrematar um bem por menos da metade de seu valor de avaliação confere rentabilidade excepcional ao negócio.
Qualquer dúvida escreva para mim.
Até a próxima!
O Dr. Aureliano Pernetta Caron é advogado formado pela PUC-PR, especialista em Direito Contratual pela PUC-SP, pós-graduado em Direito Societário e Civil pela ABDCONST e possui vasta experiência em Direito Imobiliário, especificamente em transações de médio e grande porte. Atualmente, integra o tradicional escritório curitibano VGP Advogados Associados onde atua na área do Direito Civil.
Contato:aureliano@vgpadvogados.com.br
A ele o nosso sincero agradecimento.
Grupo G9 Investimentos
Vi em um dos sites uma postagem que dizia sobra investimento em casas populares, estava interessado em investir,porém tenho receios de não ser muito rentável...
Gostaria de saber como funciona melhor esse tipo de investimento????
Ola tudo bem?
A minha esposa fez uma avaliação de credito junto caixa
e tem um credito pré aprovado de oitenta mil reais.
Tentamos arrematar um imovel da propria caixa,
mas teve um lance maior a não atingimos o nosso objetivo.
Agora encontrei um imovel em (venda direta) pela caixa, ou seja ele não foi arrematado nem em primeira nem em segunda hasta, no valor de noventa e cinco mil reais.
Haveria a possibilidade de comprar este imovel pelos oitenta mil?
Ou seja a preço vil?
Desde ja agradeço um abraço ...
Prezado Márcio,
Agradeço pela sua participação em nosso site.
Pela modalidade de venda direta o valor ofertado deve ser no mínimo aquele da avaliação feita pela própria CEF.
Ou seja, se a avaliação foi de R$95.000,00 o bem não será alienado por menos do que isso.
Além disso, pela venda direta a proposta costuma ser feita por meio de corretor credenciado junto a CEF, cujo custo é de até 5% do valor da venda.
Essas e outras questões sobre o tema serão debatidas no curso promovido pelo G9 Investimentos, que acontecerá no dia 27/08/2011 em Curitiba, PR.
Atenciosamente,
Aureliano Caron
Advogado
Olá Dr. Aureliano Canon, Boa Tarde.
Tudo bem?
Estou querendo participar de um leilão e arrematar um imóvel, cujo qual foi a leilão devido um processo movido pelo administradora contra o proprietário em virtude de cotas condominiais não pagas. O valor do imóvel hoje equivale a R$ 100.000,00, porém já no edital do leilão consta como valor de avaliação R$ 37.583,54. Provavelmente esse valor é o total das dívidas ataualizadas com relação as mensalidades atrasadas e corrigidas não?
O valor vil neste cao será em relação ao valor de mercado ou o valor de avaliação do próprio edital? Por exemplo posso arrematá-lo por 60% do valor de avaliação constante no edital, ou seja, +- R$ 25.000,00? Esse valor de R$ 25.000,00 poderia ser considerado valor vil?
Aguardo respostas em meu e-mail.
Att,
Thiago
Prezado Thiago,
o valor da avaliação deve apenas refletir o valor venal do bem, nesse caso um imóvel. Esse valor não guarda qualquer relação com o valor da dívida.
O conceito legal de valor vil é subjetivo. No entanto a jurisprudência (conjunto de decisões dos tribunais) entende, de forma geral, que abaixo de 50% do valor da avaliação é considerado valor vil. Há decisões em sentido contrário, estou analisando sob o ponto de vista da maioria.
A avaliação de valor vil se dá em relação ao valor da avaliação constante no processo.
Mas note: esta avaliação também pode ser objeto de impugnação caso o devedor entenda que a mesma contém algum equívoco técnico ou erro grosseiro. Em síntese, se o valor venal realmente for de R$100.000,00 e a avaliação for de R$37.000,00, ao meu ver o que deveria ser combatido (pelo devedor, evidentemente) é a avaliação. Em um caso como este, caso comprovado o equívoco na avaliação, por consequência a arrematação por R$25.000,00 me parece que, em tese, poderá ser considerada vil.
Ressalto que aquele que pretende arrematar o bem deve seguir em frente, tentar dar o lance porque o mesmo tem direitos e proteção legal que costumamos abordar no curso dado sobre o tema.
Cordialmente,
Aureliano Caron
Prezado Dr. Aureliano Caron,
Pretendo fazer uma aquisição em um leilão onde o leiloeiro tem a seguinte observação:
Em 1ª Hasta, os bens serão oferecidos pela melhor oferta, exceto quando o preço vil. Em 2ª Hasta, Serão ofertados os bens não vendidos no primeiro leilão e aqueles que foram considerados preço vil.
Não entendi direito o significado, peço cordialmente para me ajudar a compreender.
Grato.
Fernando Ribas.
Prezado Fernando,
Boa tarde!
Em virtude do recesso de férias do Dr. Aureliano Caron, me permita tentar esclarecer a sua dúvida.
Em síntese, o contido no edital quer dizer o seguinte:
- No primeiro leilão (hasta), os lances deverão atender o preço mínimo previsto no edital.
Note que é comum que muitos itens não recebam ofertas neste leilão inicial. Isso ocorre porque muitos investidores esperam a segunda praça na expectativa de adquirir tais itens com descontos maiores. Sendo assim, os itens remanescentes são oferecidos em 2º hasta, onde, então, os lances poderão ser inferiores ao valor mínimo previsto no edital, desde que - não se configure o preço vil (aquele considerado muito abaixo do valor de mercado), ou seja, um valor hostil, cuja aceitação pelo leiloeiro penalizaria duplamente o devedor (Ex: 10%, 20% ou 30% do valor de mercado).
O conceito de vil é bastante vago e, em razão disso, a discussão sobre o tema é ampla e dá margem a inúmeras ações de embargos à arrematação.
Na forma que está escrito, o texto extraído do edital possibilita entender ainda que - além dos itens remanescentes da primeira hasta, na segunda serão oferecidos bens cujas ofertas foram recusadas ou que tiveram suas vendas anuladas por terem sido consideradas vis.
Espero ter ajudado.
Finalmente, agradeço pela sua participação em nosso site e desejo um Feliz Natal e um 2012 repleto de bons negócios.
Um abraço,
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
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