Provavelmente você já ouviu muitas histórias assim:
“- Acabei de vender um apartamento que comprei ano passado pelo dobro do preço e sem fazer nada nele”;
“- Com a venda daquele terreno lucrei mais de 200% em menos de três anos”;
“- Comprei uma casa em janeiro por R$150mil e em julho ela já estava valendo R$300mil. Com a venda ganhei 100% em poucos meses. Agora é só decidir como e onde gastar o dinheiro”.
E por vai.
Diante de uma valorização imobiliária “nunca antes vista na história deste país”, são tantos relatos de lucros astronômicos instantâneos, que dá a impressão que os imóveis passaram a ter maior liquidez que os tradicionais investimentos em renda fixa.
Em razão disto, sempre que ouço casos de negociações imobiliárias mirabolantes imagino se os altos lucros alardeados estariam livres dos custos diretos e indiretos característicos deste tipo de negociação, tais como:
- despesas com corretagem;
- taxas condominiais e de IPTU;
- despesas com manutenção;
- custos de vacância e depreciação;
- impostos;
- custo de oportunidade de capital, dentre outros.
Sinceramente, considero o excesso de euforia incompatível com a relevância e seriedade de transações desta magnitude e que naturalmente envolvem quantias significativas, além de compromissos financeiros de longo prazo. Afinal, não podemos esquecer que para uma enorme parcela da nossa população, a compra de um imóvel representa a realização de um sonho e, portanto, não pode ser tratada com a mesma simplicidade com que se adquire uma calça jeans - o que dirá a venda.
Ganho de Capital
Quem vende um imóvel com lucro precisa considerar a incidência da “pequena” parcela de “apenas 15%” que terá que ser destinada ao nosso sócio-majoritário. É o chamado imposto sobre o ganho de capital.
A exceção se dá nos casos onde o valor obtido com a venda vier a ser utilizado para a compra de outro imóvel de igual ou maior valor (observados os limites e prazos previstos em lei) e para uso residencial – desde que em até seis meses corridos contados entre uma e outra negociação. Vale lembrar que esta isenção tributária é limitada a uma transação a cada 60 meses. Entretanto, se o novo imóvel - ainda que para fins residenciais – for de menor valor, o imposto incidirá sobre a diferença.
Por mais improvável que pareça, muitas pessoas se esquecem deste imposto na hora de formar o preço de venda dos seus imóveis e por isso, costumam ter uma surpresa amarga na hora de fazer a declaração anual de renda, além da decepção ao constatar a diminuição do lucro efetivo.
Custo de Oportunidade de Capital
Outro aspecto financeiro relevante e considerado por poucos quando o assunto são os lucros imobiliários é o que em Finanças se chama de Custo de Oportunidade de Capital.
Na prática, este custo nada mais é do que aquele dinheiro que literalmente deixamos de ganhar em outros investimentos pelo fato do nosso capital estar imobilizado e, portanto, indisponível para ser investido em produtos e aplicações que renderiam juros sobre o valor principal.
Outro fator determinante em relação ao Custo de Oportunidade de Capital é o prazo, ou seja:
- quanto mais tempo o imóvel permanecer em carteira, maior será o custo de capital e conseqüentemente, menor será o lucro real percentual.
Para alguns autores – em tese - parte deste custo pode ser compensado em caso de valorização do bem, ainda que uma apuração objetiva deste eventual “ganho compensatório” seja difícil de ser mensurado devido a subjetividade da questão.
Outros Custos
Além dos custos citados acima, quem pretende vender um imóvel terá que considerar a modalidade de venda (direta ou por intermediação), posto que esta igualmente ficará com uma fatia do resultado, com conseqüente diminuição da lucratividade. Em média - para imóveis convencionais - este custo varia de 4% a 6% do preço final de venda.
Reformas e Benfeitorias
Eventuais reformas e benfeitorias realizadas no imóvel também devem ser trazidas ao valor presente. Daí a importância de acrescentarmos à declaração anual de renda todo e qualquer produto ou serviço que agregue valor ao imóvel em caráter definitivo, pois quem não acrescenta este tipo de investimento deixa de usufruir uma vantagem financeira que certamente aumentaria a lucratividade da operação 'venda'.
Simulação
Para dar uma idéia prática do que dissemos até aqui, nada melhor do que uma simulação.
Exemplo Prático:
Imagine que um amigo seu possui um apartamento avaliado em R$200mil e que foi comprado à vista - há exatos 3 anos - por R$100mil (valor declarado). Nele foram gastos R$30mil em reformas (não declarados) e que, portanto, não poderão ser abatidos do resultado. Além disso, a despesa média com condomínio e IPTU no período foi de R$350,00 mensais. Seu amigo decidiu vendê-lo porque irá mudar de país, sendo assim não pretende comprar outro imóvel nos próximos 6 meses, o que impossibilitará que ele usufrua da isenção tributária sobre o Ganho de Capital. A modalidade de venda escolhida foi a indireta, ou seja, através de um intermediário, que para isso cobrará 5% sobre o preço-venda.
Resolução:
Numa análise “muito simplificada” - como aquelas das histórias de ganhos instantâneos que estamos acostumados a ouvir - dá a impressão que o lucro com o negócio será de 100%, ou seja:
R$200mil (preço de venda) - R$100 mil (valor de aquisição) = R$100mil de lucro.
Entretanto, se considerarmos além dos R$100mil diretamente investidos na aquisição do apartamento os demais aspectos descritos em nosso texto, teremos:
1) Imposto sobre o Ganho de Capital:
R$200mil – R$100mil = R$100mil x 15% = R$15mil
2) Corretagem Imobiliária:
R$200mil x 5%= R$10mil
3) Custo de Oportunidade de Capital Acumulado (base rendimento da poupança no período de 3 anos):
3.1) Sobre o valor principal:
R$100mil x 36 meses = R$19.668,05
3.2) Sobre o valor das benfeitorias:
R$30mil x 36 meses = R$5.900,42
3.3) Sobre o custo fixo mensal médio:
R$350,00 x 36 meses = R$13.767,63
4) Custo de Oportunidade de Capital Total:
R$19.668,05 + R$5.900,42 + R$13.767,63 = R$39.336,10
Resultado Final da Venda:
R$200mil – (R$100mil + R$15mil + R$10mil + R$39.336,10) = R$35.663,90
Nota:
Neste exemplo os custos de vacância e depreciação foram desconsiderados.
Resposta:
O resultado efetivo da venda será de R$35.663,90 - portanto, bem diferente dos R$100mil ou 100% como muitos costumam pensar, não é?
CONCLUSÃO:
Por mais simples que pareça, vender um imóvel requer uma análise antecipada, técnica e independente – afinal, é do seu patrimônio que estamos falando.
Se você tiver dúvidas para formar o preço de venda dos seus imóveis, consulte os serviços de de consultoria financeira oferecidos pelo G9 Investimentos – Consultores Associados. Teremos imenso prazer em atendê-lo.
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor Financeiro
www.g9investimentos.com.br
contato@g9investimentos.com.br
Sr. Gustavo, boa noite!
Recentemente vendi uma casa comercial para comprar um apartamento de menor valor para morar. Aquele era meu único imóvel e estava em família a muitos anos. Mesmo assim tenho que pagar este imposto?
Grata,
Maria Eunice
Caro Gustavo,
comprei um apto na planta e vendi antes mesmo da obra terminar. Neste caso como fica o tal imposto? não seria obrigação da imobiliária me orientar?
Agradeço se puder me orientar.
att.
Almir Nataliano
Bom dia!
Em relação a propriedades rurais, também vale este tipo de imposto? Mesmo quando as áreas estão na família faz tempo e foram divididas? Queria saber como faz esse cálculo em caso de separação.
Agradecida.
Olá amigo,
A família cresceu e então vendemos nosso apartamento que estava quitado por 320mil para comprarmos uma casa que ainda está em construção (o que deve levar elo menos mais uns 6 meses ainda). O valor final da casa está estimado em 650mil dos quais uns 200mil serão financiados junto a construtora. Gostaria de saber se nesta situação de pagamento parcelado incide os 15%?
Forte abraço!
Reginaldo
Pessoal, este imposto é para evitar a especulação imobiliária, por isso incide integralmente sobre transações de curto prazo, mas a alíquota diminui proporcionalmente ao longo tempo. Abraços a todos. Gil Contador
Sr. Gustavo, boa noite!
Estou vendendo meu imovel que moro a 40 anos por 135.000,00 reais e vou comprar outro, exclusivamento para morar com minha familia, por 115.000,00. Sendo que vou ter que fazer uma obra nele pois esta muito deteriorado.
Será que tenho q pagar imposto comprando esse imóvel mesmo para moradia??
Obrigado!
Prezado Sr. Paulo,
Agradeço seu contato com o G9 Investimentos - Consultores Associados.
De acordo com as suas informações, sobre o resultado da venda (R$20mil) irá incidir IR devido ao Ganho de Capital, ainda que o novo imóvel também seja para moradia. Entretanto, tendo em vista que o imóvel lhe pertence há muito tempo, haverá uma redução significativa na alíquota deste tributo.
Se os R$135mil forem integralmente utilizados na compra de outro imóvel para moradia (de igual ou maior valor / à vista ou financiado) no prazo de até 06 meses contados da data de venda, não haverá IR sobre o Ganho de Capital.
Uma vez que o outro imóvel necessita de benfeitorias, seria interessante considerar essa vantagem tributária antes de tomar a sua decisão.
Qualquer dúvida estou a sua disposição.
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Sr Gustavo, obrigado pela resposta.
Então se eu fizer, por exemplo, benfeitorias nesse imóvel, ainda somando mais 10.000,00 reais que vou pagar de corretagem(com nota fiscal), posso descontar isso nessa diferença de 20.000,00 reais e pagar menos imposto ou ate nao pagar se eu apresentar notas fiscais das benfeitorias chegando ou ultrapassando esse valor ?
Obrigado!
Ola senhores consultores
Comprei um terreno em 2003 por 25 mil reais, é meu unico imovel, construi minha casa nele em 2004, tirei abitis da contrução, mais não averbei, acabei de vender o imovel por 200 mil reais, devo pagar lucro sobre 180 mil reais?
Prezado Sr. Samuel,
Boa tarde!
De acordo com as suas informações, se o lucro for integralmente utilizado na compra de outro imóvel para moradia (de igual ou maior valor / à vista ou financiado) no prazo de até 06 meses contados da data de venda, não haverá Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital.
Finalmente, agradeço a sua participação no site do Grupo G9 Investimentos - Consultores Associados.
Qualquer dúvida estamos à disposição.
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Gostaria de tirar uma duvida por gentileza. Estou vendendo um apartamento e receberei um valor de entrada agora em janeiro, outra parte em fevereiro/março (financiamento bancário pelo comprador) e o restante em Abril, quando então comprarei imóvel de menor valor. Neste caso de pagamento em várias parcelas até quando eu tenho para recolher o imposto sobre o meu lucro imobiliário nesta transação?
Obrigado
Prezado Giuliamo,
Bom dia!
Agradeço pela sua participação no site da G9.
Caso você não tenha exercido o direito de isenção tributária nos últimos 60 meses, você terá até 6 meses contados da data da venda (parcela inicial) para adquirir outro imóvel residencial de igual ou maior valor sem ter que pagar o imposto. Entretanto, se a sua intenção é adquirir um imóvel de menor valor logo após o recebimento integral, sobre a diferença incidirá o tributo, que deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente a quitação (Ex: quitação em Abril 2012 / recolhe em Maio de 2012).
Vale lembrar que o imposto é decrescente, podendo chegar a zero conforme o tempo que o imóvel pertenceu a você. Existe ainda a hipótese de pagamento proporcional parcelado, uma vez que a venda não será à vista. Verifique junto ao seu contador o valor declarado no seu IR e faça uma simulação no site da Receita.
Qualquer dúvida estamos à disposição.
Bons negócios!
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Prezado Senhor!
Tenho um imovel que foi adquirido em FEV/1999 pelo valor de R$ 30.000,00, cujo valor nunca foi atualizado, quero vendê-lo pelo valor de R$ 400.000,00 e com o produto da venda adquirir, imediatamente, outro maior em nome de minha mãe que ira completar o pagamento do valor. Esclareço que esse apartamento é usufruto dela. Queria saber quais os impostos que terei que pagar, se posso usufluir da isenção do Lucro Imobiliário. Sou proprietário de outro apartamento.
Caro Hugo, boa tarde!
Desde que você adquira um imóvel de IGUAL ou MAIOR valor em até seis meses da data de venda NÃO haverá incidência do imposto pelo ganho de capital, mesmo que você possua outro imóvel residencial. Está condição é válida uma vez a cada 60 meses, independente do futuro imóvel ser destinado a terceiros.
Em relação aos custos decorrentes da nova aquisição, você terá que prever despesas com:
- ITBI;
- Registro de Imóveis / Escritura Pública;
- Cartório (certidões);
- Assessoria jurídica, financeira e imobiliária (opcional).
Agradeço pela sua participação em nosso site!
Um abraço e sucesso nos negócios.
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Caro Gustavo, obrigado pela ajuda que você tem nos dado!!
Tenho um apartamento adquirido em agosto/2006 por 76.000,00 - é o meu único imóvel. Em fevereiro/2009 comprei um terreno por R$120.000,00. Em março/2011 comecei a construção, neste terreno, de uma casa e a previsão para finalizar a obra e me mudar é março/2012 - custo da construção aprox. R$300.000,00.
Coloquei o apartamento a venda por R$230.000,00.
O terreno conta como imóvel, deixando o meu apartamento de ser meu único imóvel?
Quando que a casa em construção passa a ser considerada um imóvel?
Quais as possibilidade de eu não pagar lucro imobiliário?
Obrigado,
Rodrigo.
Olá Rodrigo, tudo bem?
Muito obrigado pela sua participação no site da G9.
O seu terreno conta como imóvel sim, sendo que a sua casa passará a ser considerada imóvel na medida em que for sendo averbada, conjuntamente com o lançamento do custo de construção na sua declaração anual de renda.
A incidência do imposto pelo ganho de capital deixaria de ocorrer se você adquirisse outro imóvel residencial de igual ou maior valor em até seis meses da data de venda do seu apartamento (desde que nos últimos 60 meses você não tenha exercido o direito a isenção).
Uma possibilidade seria comprar um imóvel residencial parcelado para locação, pois, neste caso, não incidiria o imposto e você poderia amortizar o financiamento com o aluguél, o que futuramente seria uma forma de "previdência" complementar.
Qualquer dúvida estamos à disposição.
Um grande abraço e sucesso nos negócios.
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Gustavo, por gentileza, me responda:
Comprei um terreno em 2008, por R$ 27.000,00, e estou vendendo por R$ 60.000,00, não foi feito nenhuma obra em cima, é terreno vazio.
Não existe um valor de isenção, pois terei um ganho de capital de apenas R$ 33.000,00, a legislação estabelece qual o valor mínimo para essa isenção.
Grato,
Carlos
Prezado Carlos, bom dia!
Agradeço seu contato com a G9.
Em relação a sua dúvida, o que posso lhe adiantar é o seguinte:
O fato do terreno ainda não ter nenhuma edificação não descaracteriza o ganho de capital. Sobre a diferença incidirá o imposto, lembrando que a alíquota é regressiva. Neste caso somente a compra de outro imóvel residencial de igual ou maior valor em até seis meses dispensaria o recolhimento do tributo.
Quanto a isenção, esta se dá no caso de imóveis considerados populares, com valor máximo de R$30mil.
Espero ter ajudado!
Um grande abraço,
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Gustavo , tenho a seguinte duvida:
Sou proprietário de um único imóvel residencial e 4 terrenos em área urbana. Pretendo vender o imovel residencial. Quando utilizo o programa de ganhos de capital é feita a pergunta: Se sou proprietario de outro imóvel ? Posso responder "Não" visto que pelo que entendi terrenos nunca serão passiveis de Isenção e não são considerados imoveis residenciais.
Grato.
Atenciosamente
Jorge Antonio
Caro Jorge, bom dia!
Agradeço pela sua participação no site da G9.
Se os terrenos estiverem em seu nome, é imprescindível que você os inclua na sua Declaração Anual.
Note que sendo o apartamento seu imóvel de moradia, em caso de venda, você poderá usufruir da isenção sobre o ganho de capital desde que adquira um novo imóvel residencial de igual ou maior valor em até seis meses contados da data de venda, isso caso não tenha usufruído deste direito nos últimos 5 anos. Vale lembrar que mesmo que você compre um novo imóvel residencial - à vista ou parcelado (Ex: apto na planta) - o direito continuará valendo. Se o novo imóvel for de menor valor, o imposto incidirá apenas sobre a diferença, podendo chegar a zero em alguns casos (tempo do imóvel em carteira).
Espero ter ajudado!
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Bom Dia,
Estou vendendo um imóvel no valor de R$ 630.000,00, na escritura já está que 50% me pertence e 50% é do meu ex marido, neste caso dará R$ 315.000,00 para cada, eu já estou comprando uma outra casa com parte deste valor, como fica, tenho que pagar o lucro imobiliário?
Obrigada
Elaine
Boa tarde Elaine, tudo bem?
A resposta a sua duvida requer uma análise mais aprofundada, pois irá depender da conformidade da matrícula com o contido na sua Declaração Anual em relação a divisão do imóvel. Se a sua parte já estiver declarada, em caso de venda você poderá usufruir da isenção sobre o ganho de capital desde que não tenha transacionado outro imóvel residencial nos últimos 5 anos fazendo uso deste benefício. Além disso, não existindo outros imóveis em seu nome, você não terá imposto a pagar. Contudo, vale lembrar que a isenção - caso devida - será apenas sobre a sua metade, e não sobre o valor total do bem.
Agradeço pela sua participação em nosso site.
Persistindo a dúvida, estamos à sua disposição.
Um abraço,
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Prezado Gustavo,
Ainda fiquei com dúvida, neste seu exemplo quanto pagarei de imposto? (desconsiderando a compra de outro imovel em 6 meses, ou qualquer outra isenção).
Pagarei o imposto sobre o resultado final de venda, de 15% de R$35.663,90?
Grato.
Aléssio
Olá Aléssio, tudo bem?
Agradeço pela sua participação no site da G9.
No nosso exemplo, o resultado final de R$35.663,90 é líquido (livre de impostos), pois o valor do imposto pelo ganho de capital já foi descontado do preço de venda (ver item 01), ou seja:
Imposto sobre o ganho de capital:
R$200mil (preço venda) - R$100mil (valor de aquisição) = R$100mil (resultado da venda)
R$100mil (resultado tributável) x 15% (alíquota cheia) = R$15mil (imposto a pagar).
Se a sua dúvida persistir, não deixe de nos avisar, ok?
Estamos à sua disposição.
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
Em Setembro de 2006 comprei um apartamento financiado pela CEF; e agora estou pretendendo vender este imóvel pelo valor de R$350mil reais, e com este dinheiro quitar o saldo devedor no aproximado de R$50mil reais junto a Caixa, e com os 300mil restantes, comprar uma casa no interior no valor de R$200mil reais.Como faço para apurar o lucro real; pois este é meu único imóvel???
Prezado Edgard, boa tarde.
Se este é seu único imóvel e se estiver sendo utilizado para moradia não haverá imposto a pagar independente do lucro real da venda (respeitados os limites e condições legais). Para quem possui mais imóveis, a isenção se aplica caso nos últimos 5 anos o direito de isenção sobre o ganho de capital não tenha sido exercido. Contudo, será preciso adquirir outro imóvel de igual ou maior valor (mesmo que seja parcelado) em até seis meses da data de venda, lembrando que se o novo imóvel for de menor valor, o imposto incidirá sobre a diferença.
Finalmente, agradeço pela sua participação no site da G9.
Qualquer dúvida estamos à sua disposição.
Um abraço
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor
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