Saiba mais sobre a proteção legal ao arrematante de imóveis em leilões

A compra de bens em leilões judiciais é sem dúvida uma forma muito lucrativa de fazer negócios. Só para se ter uma ideia, é possível adquirir um imóvel através de arrematação judicial com descontos que podem superar os 40% do valor de mercado.

A oferta de imóveis em leilões judiciais é grande e crescente, principalmente agora com a possibilidade da financiadora retomar imediatamente o imóvel do inadimplente.

Existem boas opções na Justiça Estadual (Varas Cíveis e de Fazenda Pública, na capital e no interior) e principalmente na Justiça do Trabalho, sendo que qualquer investidor pode dar lance ou fazer propostas para aquisição de bens, bastando, para isto, apresentar-se no momento da praça ou formular, por escrito, proposta diretamente ao Juiz da causa.

Direitos e Deveres do Investidor

Quem pretende adquirir bens através destes leilões deve estar devidamente informado sobre seus direitos e deveres para evitar incômodos futuros.

Comentaremos a seguir algumas regras que merecem atenção especial por parte do investidor:

1) Através da arrematação judicial alguém adquire, por meio de leilão, bem ou bens, móveis ou imóveis, de propriedade de pessoas físicas ou jurídicas, que sofreram processo de execução e tiveram seu patrimônio penhorado para garantir o pagamento de dívidas que por alguma razão deixaram de quitar. Caso se entenda que o valor é realmente devido, aquele bem penhorado será então leiloado. O comprador do bem penhorado poderá ser qualquer pessoa interessada no objeto. O produto ou resultado do leilão servirá para pagar aquele que promoveu a execução.

2) A lei prevê dispositivos cujo intuito é claramente o de proteger o arrematante. Um desses dispositivos permite que a arrematação se torne sem efeito quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame não mencionado no edital, como uma hipoteca ou um arrolamento. É condição, no entanto, que tal informação não tenha constado no edital de publicação do leilão.

3) O arrematante poderá desistir da aquisição na hipótese do devedor ingressar com uma ação judicial de embargos à arrematação. Neste caso a lei permite que o juiz autorize de plano a desistência e libere o valor do depósito feito pelo adquirente. Mas ainda que o arrematante desista da arrematação por conta da ação ingressada pelo devedor, este poderá ser condenado a pagar àquele uma multa (de valor não superior a 20% do valor da execução), ou seja: a lei permite que o executado seja penalizado na hipótese de se valer da ação de embargos à arrematação tão somente para protelar a adjudicação do bem pelo arrematante.

Essas regras são de fundamental importância para todos aqueles que pretendem adquirir bens em leilões judiciais, pois demonstram que caso o executado opte por discutir em Juízo a arrematação, o arrematante terá sempre a opção de desistir da compra e receber de imediato o valor que depositou.

A conveniência ou não dessa desistência merecerá avaliação jurídica e financeira criteriosa em cada caso concreto, além é claro da avaliação pessoal a ser feita pelo investidor arrematante.

Finalmente, vale lembrar que existem várias empresas especializadas em leilões judiciais, que promovem a divulgação dos bens em oferta em jornais e sites especializados.

É bom ficar atento!

Colunista Convidado

O colunista convidado deste mês é o Dr. Aureliano Pernetta Caron. Advogado - formado pela PUC - PR, especialista em Direito Contratual pela PUC-SP e pós-graduado em Direito Societário e Civil pela ABDCONST - possui vasta experiência em Direito Imobiliário, especificamente em transações de médio e grande porte. Atualmente, integra o tradicional escritório curitibano VGP Advogados Associados onde atua na área do Direito Civil.

 

Contato:aureliano@vgpadvogados.com.br

 

A ele o nosso sincero agradecimento.

Grupo G9 Investimentos

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13 Comentários

estou propondo ação judicial contra um condomínio, autor de uma ação de cobrança, pois, meu cliente, terceiro interessado arrematou judicialmente um imóvel cujo edital NÃO CONSTAVA GRAVAMES sobre o imóvel, porém, havia Penhora no cartório de Reg. de imóveis promovida pelo autor (condomínio), porém, mesmo após ter recebido o que era de direito, o autor não cancelou a Penhora sobre o imóvel e isto gerou prejuízos para o arrematante que levou mais de dois (02) anos após a arrematação para obter o cancelamento da penhora via juízo, solicitada por mim, uma vez que o condomínio quedou-se inerte, recebeu o que lhe cabia e ficou quieto, e o arrematante ficou sem poder realizar nenhuma transação com o imóvel por mais de dois anos, um ABSURDO!!!
Gostaria que me orientassem no seguinte sentido: Caberia Ação de Danos materiais e Morais contra o Condomínio? Caberia a mesma Ação contra o Estado? Aguardo resposta. Agradeço.
ATT.

Érica

erica | 04/07/2011

Gostaria de agradecer a todos Vcs, em especial ao Dr. Gustavo pelas orientações dadas. Vou correr o risco ao propor as ações, porém, irei propô-las por entender que o que estarei buscando é tão-somente a Justiça, no caso relatado acima.

ATT.

Érica.

cirzeni | 13/07/2011

Bom dia! Tenho acompanhado os leilões judiciais aqui no Rio pois pretendo comprar imóveis para alugar. Gostaria de saber como funciona quando o imóvel está ocupado e qual o tempo médio necessário para conseguir a saída dos ocupantes. Outra dúvida é se mesmo quando o imóvel é arrematado ainda cabem recursos.
Agradeço se puderem me orientar.
Abs Rogério

Rogério G. | 16/07/2011

Ola, arrematei 50% de um imovel e o executado entrou com embargos como é parte ideal pretendo desistir
Corro risco de pagar multa?
Comissão tbém é devolvida?
Alguém pode me enviar modelo de requerimento de desistencia

samuel Lo Bianco | 12/08/2011

Prezado Sr. Samuel,

Agradeço sua participação no site do G9 Investimentos - Consultores Associados.

O seu caso se resolve com fundamento nos artigos 694 e 746 do Código de Processo Civil, que dispõem o seguinte:

Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 1o A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do paragrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I - por vício de nulidade; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
II - se não for pago o preço ou se não for prestada a caução; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
III - quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
IV - a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1o e 2o); (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
V - quando realizada por preço vil (art. 692); (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
Art. 746. É lícito ao executado, no prazo de 5 (cinco) dias, contados da adjudicação, alienação ou arrematação, oferecer embargos fundados em nulidade da execução, ou em causa extintiva da obrigação, desde que superveniente à penhora, aplicando-se, no que couber, o disposto neste Capítulo. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 1o Oferecidos embargos, poderá o adquirente desistir da aquisição. (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).

§ 2o No caso do § 1o deste artigo, o juiz deferirá de plano o requerimento, com a imediata liberação do depósito feito pelo adquirente (art. 694, § 1o, inciso IV). (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 3o Caso os embargos sejam declarados manifestamente protelatórios, o juiz imporá multa ao embargante, não superior a 20% (vinte por cento) do valor da execução, em favor de quem desistiu da aquisição. (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).

Como o senhor pode verificar, a lei não faz distinção entre o arrematante de um bem integral ou de fração ideal, como é o seu caso. Isso, portanto, permite concluir que a desistência também é um direito daquele que adquiriu parte do imóvel, na hipótese do executado ingressar com embargos à arrematação.

Quanto à questão da devolução da comissão, a questão é mais controvertida, mas parte majoritária da jurisprudência entende que deve ser devolvida. Para ilustrar, segue abaixo decisão recente, de janeiro/2011, proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4a Região, que atende os estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. Vejamos:

MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE LEILOEIRO.
1. O leiloeiro oficial exerce um mandato, recebendo comissão pelo seu serviço, conforme arbitrado ou previsto em contrato.
2. A comissão só é devida, efetivamente, quando finda a hasta ou leilão sem pendência alguma.
3. O desfazimento da alienação por fato da Justiça, sem culpa do arrematante, não gera para o leiloeiro direito à comissão. Precedentes desta Corte e do STJ. (julgamento de 18/01/2011, relatora Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida)

Portanto, sugiro que o senhor faça o pedido de devolução do valor, podendo inclusive citar a jurisprudência acima.

Quanto ao pedido de desistência da arrematação, que deverá ser feito nos autos da ação judicial em que o bem foi leiloado, deverá ser feito por advogado constituído pelo senhor, porque a regra é de que o Juiz só pode apreciar pedido feito pelo advogado, nunca pela parte ou pelo arrematante (salvo as hipóteses do Juizado Especial, que não é o seu caso, acredito).

Por fim, informo que casos como o do senhor e muitos outros aspectos legais e financeiros da compra de imóveis em leilões e concorrências públicas serão abordados no curso promovido pelo G9, dia 27/08/2011, em Curitiba, PR.

Maiores informações:
http://www.g9investimentos.com.br/educacao_financeira/curso/5.html

Cordialmente,

Aureliano Caron
Advogado

G9 Investimentos | 17/08/2011

Tenho interesse na matéria mas infinitas dúvidas, observo que em alguns leilões os gravames, seja pela fazenda pública, penhoras bancárias e outros, superam em muito o valor do arremate, Como fica nesta situação, trará onus ao arrematante ou os custos limitam-se ao valor do arremate? Alguém tem uma orientação com bases jurídicas?
Grato, no aguardo.
Neib Estrella Rodrigues

Neib Estrella Rodrigues | 06/09/2011

Prezada Sra.Neib,

Agradecemos seu contato com o G9 Investimentos - Consultores Associados.

Em relação a sua pergunta, o que podemos adiantar é o seguinte:

O arrematante adquire o bem pelo valor do lance vencedor, acrescido da comissão do leiloeiro, que costuma ser de 5%.

O arrematante deverá suportar ainda as custas judiciais incidentes sobre aquela arrematação (de expedição de carta de adjudicação por exemplo) e, no caso de imóveis, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), sem o que não se opera a transferência do bem para o seu nome.

A existência de ações judiciais contra o devedor (aquele que teve o bem penhorado e levado à hasta pública) em valor muito superior ao bem não prejudica o arrematante, pela seguinte razão: o valor da arrematação servirá para pagar a integralidade dívida (se for suficiente) ou parte dela (se for insuficiente). Portanto, se a dívida superar o valor da arrematação, o credor seguirá com a ação e buscará outro(s) bem (ns) do devedor para serem novamente leiloados.

Finalmente, ressaltamos que sua participação em nosso site é motivo de grande satisfação.

Atenciosamente,

Aureliano Caron
Consultor Jurídico Associado

G9 Investimentos | 12/09/2011

Boa Noite,

No caso de um leilão de terreno que possuía outros gravames em sua matrícula, a Carta de Arrematação de um dos processos em que ele funcionava como garantia de execução servirá para "LIMPAR" a matrícula de todas as outras penhoras existentes? Trocando em miúdos, o terreno possui tres penhoras, em tres processos diferentes. A carta de arrematação expedida em um dos processos das 3 penhoras servirá para baixar todas as penhoras existentes no registro do imóvel?

Filipe Oliveira Fagundes | 01/10/2011

Prezado Filipe,

Boa noite!

A partir da lavratura do auto de arrematação o arrematante passa a possuir um título de domínio em seu favor e com a expedição da carta de arrematação, baseada no referido auto, opera-se a transferência. No que se refere ao cancelamento das penhoras, esta providência compete aos juízos que as determinaram, cabendo ao juiz da causa, tão-somente, informá-los da expropriação do bem.

Muito obrigado pela sua participação em nosso site.
Qualquer dúvida estamos à disposição.

Atenciosamente,

Aureliano Caron
Advogado

G9 Investimentos | 04/10/2011

Recentemente arrematei um veiculo na Justiça do Trabalho,( TRT 2ª), apesar de constar do edital que "serão de responsabilidade do arrematante as despesas com Multas, Ipva e transferência RESGUARDADA a possibilidade de ação regressiva contra a executada, perante o orgão competente, gostaria de fazer valer o que preceitua o artigo 130 do CTN e a Lei de Exc. Fiscais. Como proceder

Deocleciano Lima Rodrigues | 04/12/2011

Arrematei um automovel no ano de 2002, em processo movido por ressarcimento de danos morais, O réu entrou com enbargos e algum tempo depois pedi a devolução do valor depositado para o TJ onde estava o processo que mandou a decisão para a vara civel competente.
Tal Pedido foi feito em virtude do demasiado tempo decorrido e da consequente deterioração do automovel e de multas e impostos que o réu e fiel depositario deixou de pagar, uma vez que o bem ficou em poder do devedor. Porem a Juiza indeferiu

Então eu arrematante serei penalizado ao invés do réu devedor. Gostaria de obter ajuda

Sérgio

Sergio Geronimo | 17/12/2011

Arrematei um imóvel com uma penhora oriunda de outra execução, execução fiscal de uma autarquia federal. Há algum argumento legal ou judicial para pedir a baixa da penhora no juízo que a determinou, face à indisponibilidade prevista no art 53 da lei 8212?
Seria o caso de se alegar a aquisição originária pela arrematação?
O que posso fazer para resolver o caso?

Arthur | 04/03/2012

OLA BOA TARDE!!
Arrematei um imóvel no mês Agosto do ano passado, onde a Exequente era a união, no edital ja constava a opção de parcelamento, até agora não saiu a carta de arrematação para poder registar para transferir o imovel, todo este periodo fiquei buscando informação junto ao fórum porem nada informavam,apenas hoje 05/03/12 fui informado que o juiz não poderia emitir a carta de arrematação sem antes ter o parecer da fazenda sobre a questão do parcelamento, também me informaram no fórum que corre o risco de o juiz só poder emitir a carta após a quitação das parcelas... o parcelamento foi em 60 meses.

1-minha duvida é estão sendo corretas estas orientações que me passaram?
2-teria alguma coisa legal que posso fazer para acelerar isto? pois ja se passaram 7 meses da arrematação.
3- tenho em mãos o auto de arrematação expedido pelo leiloeiro, posso mexer no terreno, como cercar construir sem correr risco de prejuízo?

EDSON VELOSO | 05/03/2012

Período de comentários encerrado. O Grupo G9 Investimentos agradece a sua participação.

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