Ainda que o Brasil esteja passando por transformações sociais significativas, o déficit habitacional está longe de acabar.
Diariamente milhares de pessoas ainda deixam o campo com destino às cidades em busca de melhores condições de vida e trabalho, gerando inchaço e crescimento desordenado. O grande desafio está em tornar o campo mais atrativo que os grandes centros urbanos, o que requer investimentos e planejamento de longo prazo.
Com isso, surge uma excelente oportunidade de negócio no ramo imobiliário:
- os Condomínios Populares.
Voltado para as classes C e D, este tipo de empreendimento é fácil de ser implantado, pois além de ter um baixo custo de construção, apresenta excelente TIR (taxa interna de retorno) se comparado a outras alternativas de investimento em imóveis.
Basicamente, os Condomínios Populares consistem na utilização de um terreno urbano convencional, preferencialmente de grandes dimensões, onde são construídas casas pré-fabricadas (madeira ou alvenaria), de acordo com o Código de Obras do município sede, para fins de locação.
Como exemplo, apresentaremos a seguir os termos genéricos utilizados na implantação de um Condomínio Popular num município da Região Metropolitana de Curitiba, Paraná, cuja 1ª fase já está em operação.
Área do lote: 1.500,00 m²
Parâmetros Construtivos: Taxa 50%, Coeficiente 1
Valor do terreno: R$85.000,00 (inclui registro e impostos)
Despesas com infra-estrutura e benfeitorias: R$58.000,00
Inclui: Cercamento em telas e mourões, acessos internos, abrigo para veículos, redes internas de água, esgoto, energia e telefonia, playground básico, paisagismo e churrasqueira comum.
Edificações: Casas pré-fabricadas em madeira, com 2 dormitórios, cozinha, sala e banheiro em alvenaria, com área interna aproximada a 40,00 m² cada.
Total de Unidades (1ª fase): 17 casas
Preço da Casa Construída: R$8.500,00 por unidade
Valor Médio do Aluguel: R$330,00
Receita Média Mensal com Aluguéis: R$5.610,00
Custo Operacional Médio: R$2.468,00
Inclui: Custo da inadimplência, administração, fundos de reserva, seguros, repoisição* (depreciação por ponderação, taxa 0,5%am).
Receita Líquida: R$ 3.141,60
Retorno sobre o Investimento: 7,63 anos
Retorno sobre o Ativo Real: 1,09%am (exceto valorização nominal).
Vantagens:
1) Taxa de vacância. No caso acima, antes mesmo da conclusão da primeira etapa da obra todas as casas já estavam locadas e com depósitos caução equivalentes ao adiantamento de 3 aluguéis;
2) Baixa taxa de inadimplência (inferior a 10% - até o mês de dezembro de 2009). Em parte isso se deve a escassez de moradias de boa qualidade na região o que motiva os inquilinos a estarem em dia com o aluguel, além do aumento de empregos para a população das classes C e D;
3) Segurança: o produto oferece mais segurança do que imóveis isolados;
4) Custo operacional fixo: a estrutura administrativa (imobiliária local) foi contratada com valor mensal fixo, o que aumenta a lucratividade.
Se você quiser saber mais sobre este excelente produto de investimento, entre em contato com o Grupo G9. Não deixe a sua renda passiva para depois!
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor Financeiro
www.g9investimentos.com.br
contato@g9investimentos.com.br
Parabéns pelos artigos.
Meu surgiu a seguinte dúvida:
Em que momento é interessante investir em imóvel para alugar? Já que em seu artigo de 11/04/2010, perguntado se investir em imóvel para locação, o senhor diz: Não! A não ser que você queira perder dinheiro.
Por favor, esclareça! Obrigado.
Prezado Sr. Jeová,
Agradeço seu contato com o G9 Investimentos - Consultores Associados.
Primeiramente, gostaria de dizer que a sua pergunta é muito pertinente e representa a dúvida de diversos leitores em relação a essa mesma questão.
Em nosso artigo de 11/04/2010 - ao afirmarmos que investir em imóveis para locação é uma forma de perder dinheiro, estávamos nos referindo àquelas pessoas que adquirem imóveis com preços muito elevados na expectativa de obter uma renda passiva (locação) com rentabilidade superior ao que obteriam aplicando a mesma quantia no mercado financeiro (e aqui estou me referindo a renda fixa!).
Note que poucos 'investidores' tem conhecimento dos custos diretos e indiretos característicos do mercado de locação de imóveis, tais como: tributação, vacância, depreciação, inadimplência, manutenção, exclusão preditiva (itens não reembolsáveis pelo inquilino), Custo de Oportuinidade, administração imobiliária, etc.
Quando devidamente apurados e trazidos ao valor presente esses custos tornam raríssimos os casos de obtenção de rentabilidade positiva com locação de imóveis convencionais (pequenos apartamentos, residências, salas comerciais, etc).
Respondendo a sua pergunta o que posso afirmar é o seguinte:
1) Quem quiser investir em locação de alta qualidade e com rentabilidade atrativa deve fazê-lo através dos fundos imobiliários; e ainda
2) Empreendendo na Construção Civil, pois atuando como incorporador, o patrimônio será edificado e PREÇO DE CUSTO e ofertado aos clientes a preço de mercado. Essa diferença certamente será vantajosa, principalmente em empreendimentos comerciais e industriais.
Finalmente, agradeço novamente a sua participação e a credibilidade dada ao nosso site e ao Grupo G9.
Um forte abraço e até a próxima.
Gustavo de Carvalho Chaves
Consultor - G9 Investimentos
tenho uma construtora - empresa pequena e estamos interessados neste ramo da construção de habitação popular, como funciona esta assessoria ou busca por investidores
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